જ્યારે VvE તેની ફરજોમાં નિષ્ફળ જાય છે: ડચ કાયદા હેઠળ કાનૂની ઉપાયો

જો તમારા માલિકોનું સંગઠન (Vereniging van Eigenaars, VvE) ઇમારતની જાળવણી કરવામાં, અનામત ભંડોળ રાખવામાં અથવા મીટિંગો યોજવામાં નિષ્ફળ જાય, તો તમે જાતે કાર્યવાહી કરી શકો છો: ડચ સિવિલ કોડ (Burgerlijk Wetboek) ની બુક 5 દરેક એપાર્ટમેન્ટ માલિકને કેન્ટોનરેક્ટર (સબડિસ્ટ્રિક્ટ કોર્ટ) સુધી જવાનો માર્ગ આપે છે અને એસોસિએશન સામે દાવો કરે છે. મુખ્ય અપવાદ સમય છે: માલિકોની મીટિંગનો નિર્ણય ફક્ત ત્યારે જ રદ કરી શકાય છે જો તમે તેના વિશે જાણતા હો તે દિવસના એક મહિનાની અંદર ફાઇલ કરો.

વ્યવહારમાં ચાર રસ્તા છે. તમે કેન્ટોનરેક્ટરને ખોટા નિર્ણયને રદ કરવા માટે કહી શકો છો (લેખ 5:130 BW). જ્યાં વાજબી કારણો વિના સંમતિ નકારવામાં આવે ત્યાં તમે અવેજી અધિકૃતતા માટે પૂછી શકો છો (લેખ 5:121 BW). તમે મીટિંગ બોલાવવા માટે નિયમોનો ઉપયોગ કરી શકો છો. અને તમે એસોસિએશનને તેની ફરજો બજાવવા અને તમારા નુકસાન માટે ચૂકવણી કરવા માટે દાવો કરી શકો છો. કયો રસ્તો યોગ્ય છે તે એક પ્રશ્ન પર આધાર રાખે છે: શું એસોસિએશને ખોટો નિર્ણય લીધો, બિલકુલ નિર્ણય લીધો નહીં, અથવા તેણે લીધેલા નિર્ણયને અમલમાં મૂકવામાં નિષ્ફળ ગયો?

ડચ કાયદા હેઠળ VvE એ શું કરવું જોઈએ?

VvE એ ઇમારતના સામાન્ય ભાગોનું સંચાલન કરવું જોઈએ, અનામત ભંડોળ રાખવું જોઈએ અને એક મીટિંગ યોજવી જોઈએ જે હિસાબો અને બજેટને અપનાવે. બાકીની બધી બાબતો જે તે કરી શકે છે અથવા કરવી જોઈએ તે ડિવિઝન ડીડ, નિયમો અને નાગરિક સંહિતાના પુસ્તક 5 માંથી અનુસરે છે.

જ્યારે કોઈ મકાન એપાર્ટમેન્ટના અધિકારોમાં વિભાજીત થાય છે ત્યારે માલિકોનું સંગઠન આપમેળે ઉદ્ભવે છે. કાયદાના અમલ દ્વારા દરેક માલિક સભ્ય છે (લેખ 5:117 BW). તમે રાજીનામું આપી શકતા નથી, અને સંગઠન તમને નકારી શકતું નથી; સભ્યપદ ફક્ત ત્યારે જ સમાપ્ત થાય છે જ્યારે તમે વેચાણ કરો છો. સંગઠન એક કાનૂની વ્યક્તિ છે (લેખ 5:124 BW) જેનો મર્યાદિત કાનૂની હેતુ છે: સમુદાયનું સંચાલન કરવું અને સંયુક્ત માલિકોના હિતોનું રક્ષણ કરવું. નાગરિક સંહિતાના પુસ્તક 2 ના શીર્ષક 1 માં કાનૂની વ્યક્તિઓ માટેના મોટાભાગના સામાન્ય નિયમો તેને પણ લાગુ પડે છે, કલમ 5:124 BW માં સૂચિબદ્ધ અપવાદો સાથે.

વિભાજન દસ્તાવેજ અને નિયમો શું નક્કી કરે છે?

વિભાજન દસ્તાવેજ (સ્પ્લિટ્સિંગસાક્ટે) નક્કી કરે છે કે શું ખાનગી છે અને શું સામાન્ય છે, અને તેની સાથે જોડાયેલા નિયમો ખર્ચ શેર, મતદાન અધિકારો અને સત્તાઓ નક્કી કરે છે. અન્ય કોઈપણ બાબતમાં દલીલ કરતા પહેલા તેમને વાંચો.

ડિવિઝન ડીડ એ નોટરીયલ ડીડ છે જેણે એપાર્ટમેન્ટના અધિકારો બનાવ્યા હતા. તે જાહેર રજિસ્ટરમાં નોંધાયેલ છે. તેમાં એક ચિત્ર છે જે દર્શાવે છે કે કયા ભાગો ખાનગી છે અને કયા સામાન્ય છે. તે સામાન્ય રીતે લાગુ પડતા પ્રમાણભૂત મોડેલ નિયમોમાંથી એક જાહેર કરે છે, ઘણીવાર 1973, 1983, 1992, 2006 અથવા 2017 નું મોડેલ. તે નિયમો તમારા મકાનનું બંધારણ છે. તેઓ ખર્ચ શેર, મતદાન ગુણોત્તર, બોર્ડ અને મીટિંગની સત્તાઓ અને ઉપયોગ પરના નિયંત્રણો નક્કી કરે છે.

ઘરના નિયમો (huishoudelijk reglement) અવાજ, કચરો અને સામાન્ય વિસ્તારોના ઉપયોગ અંગેના વ્યવહારુ નિયમો ઉમેરી શકે છે. તેઓ દસ્તાવેજનો વિરોધાભાસ કરી શકતા નથી. દસ્તાવેજમાં સમાવિષ્ટ નિયમ, જેમ કે તમારા પોતાના ફ્લેટનો ઉપયોગ કેવી રીતે કરવો તેના પર પ્રતિબંધ, તેને ઘરના નિયમોમાં સમાવી શકાય નહીં.

લીક થતી બારીની ફ્રેમ, બાલ્કની, ટેરેસ, તમારી દિવાલ પાછળના પાઈપો કે તમારા બેડરૂમની ઉપરની સપાટ છત સામાન્ય છે કે ખાનગી તે દસ્તાવેજમાં નક્કી થાય છે, સામાન્ય સમજ દ્વારા નહીં. જવાબ નક્કી કરે છે કે કોણ ચૂકવણી કરે છે. નિયમનકારી દસ્તાવેજોમાં કોઈપણ જોગવાઈ જે ફરજિયાત કાયદા સાથે વિરોધાભાસી હોય તેની કોઈ અસર થતી નથી. દસ્તાવેજમાં ફક્ત નોટરીયલ દસ્તાવેજ દ્વારા જ સુધારો કરી શકાય છે, જેમાં કાયદા અને નિયમોમાં બહુમતી જરૂરી છે. મોટાભાગની ઇમારતોમાં તે મોટી બહુમતી છે.

સામાન્ય ભાગો કોણ જાળવે છે?

એસોસિએશન સામાન્ય ભાગોની જાળવણી કરે છે અને બધા માલિકો પાસેથી ખર્ચ વસૂલ કરે છે. તમે તમારા પોતાના ખાનગી ભાગોની જાળવણી કરો છો.

સામાન્ય ભાગોનું સંચાલન એ એસોસિએશનનું મુખ્ય વૈધાનિક કાર્ય છે (લેખ 5:126 BW). તે માળખું, છત, રવેશ, પાયા, વહેંચાયેલ સ્થાપનો, સીડી, લિફ્ટ અને સામાન્ય મેદાનને આવરી લે છે. તેમાં તે ભાગોને સારી રીતે સમારકામમાં રાખવા અને જ્યાં સલામતી જોખમમાં હોય ત્યાં સમયસર કાર્ય કરવાનો સમાવેશ થાય છે. એસોસિએશન દસ્તાવેજમાં દર્શાવેલ ગુણોત્તર અનુસાર બધા માલિકો પાસેથી ખર્ચ વસૂલ કરે છે.

વિલંબિત જાળવણી એ કોઈ અમૂર્ત સમસ્યા નથી. તે ખાનગી ફ્લેટની અંદર નુકસાન પહોંચાડે છે. તે મુલાકાતીઓ અને પડોશીઓ પ્રત્યે પણ જવાબદારી તરફ દોરી શકે છે: કલમ 6:174 BW હેઠળ, જે ઇમારત તેના માટે નિર્ધારિત ધોરણોને પૂર્ણ કરતી નથી તેનો માલિક જ્યારે તે ભય સાકાર થાય છે ત્યારે તેના કારણે થતા નુકસાન માટે જવાબદાર છે.

ભાડાપટ્ટો એ એક અલગ વિષય છે જેના પોતાના નિયમો છે. ટૂંકા રોકાણ માટે પણ, તમે તમારા ફ્લેટને ભાડે આપી શકો છો કે નહીં અને કેવી રીતે, તે ડીડ અને મ્યુનિસિપલ નિયમોમાંથી આવે છે, જાળવણીની જવાબદારીમાંથી નહીં. અમે ટૂંકા રોકાણ ભાડા અને માલિકોના સંગઠન પરના અમારા લેખમાં આનો સામનો કરીશું.

યોગદાન, અનામત ભંડોળ અને ખાતાઓ અંગેના નિયમો શું છે?

દરેક માલિક મીટિંગ દ્વારા નિર્ધારિત સમયાંતરે ફાળો ચૂકવે છે, અને એસોસિએશને મુખ્ય જાળવણી માટે દર વર્ષે એક વૈધાનિક લઘુત્તમ રકમ અનામત રાખવી આવશ્યક છે. બોર્ડે દર વર્ષે નાણાંનો હિસાબ રાખવો આવશ્યક છે.

યોગદાન, જેને ઘણીવાર સર્વિસકોસ્ટેન કહેવામાં આવે છે, તે મીટિંગ દ્વારા વાર્ષિક બજેટના આધારે નક્કી કરવામાં આવે છે. એસોસિએશને સામાન્ય વાર્ષિક ખર્ચ સિવાયના ખર્ચ માટે અનામત ભંડોળ પણ રાખવું આવશ્યક છે. 1 જાન્યુઆરી 2018 થી, કલમ 5:126 BW રહેણાંક ઇમારતો માટે લઘુત્તમ વાર્ષિક અનામત નક્કી કરે છે. તે કાં તો બહુ-વર્ષીય જાળવણી યોજના (meerjarenonderhoudsplan) માંથી આવતી રકમ છે જે પાંચ વર્ષથી વધુ જૂની નથી અને ઓછામાં ઓછા દસ વર્ષ આવરી લે છે, અથવા, આવી યોજના વિના, દર વર્ષે ઇમારતના પુનર્નિર્માણ મૂલ્યના ઓછામાં ઓછા 0.5%. સૈદ્ધાંતિક રીતે અનામત ભંડોળ અલગ ચુકવણી અથવા બચત ખાતામાં રાખવું આવશ્યક છે.

બોર્ડ મીટિંગમાં વાર્ષિક હિસાબો અને બજેટ રજૂ કરે છે. માલિકોને અંતર્ગત રેકોર્ડનું નિરીક્ષણ કરવાનો અધિકાર છે. જો કોઈ માલિક ચૂકવણી ન કરે, તો એસોસિએશન તે માલિક પર દાવો કરી શકે છે.

ખરીદનાર પણ બાકી રકમનો એક ભાગ લે છે. કલમ 5:122 BW હેઠળ, ખરીદનાર અને વેચનાર વર્તમાન અને અગાઉના નાણાકીય વર્ષમાં ચૂકવવાપાત્ર યોગદાન માટે સંયુક્ત રીતે અને અલગ અલગ રીતે જવાબદાર છે. એટલા માટે નોટરી બોર્ડને પૂર્ણ થાય તે પહેલાં બાકી રકમનું નિવેદન માંગે છે. ત્યારબાદ ખરીદનાર ફક્ત તે નિવેદનમાં દર્શાવેલ રકમ સુધી જ જવાબદાર રહેશે. 1 જુલાઈ 2008 થી, દરેક માલિક સંગઠન ચેમ્બર ઓફ કોમર્સ (KvK) ના ટ્રેડ રજિસ્ટરમાં પણ નોંધાયેલ હોવું આવશ્યક છે.

સંગઠનો કેવી રીતે નિષ્ફળ જાય છે, અને દરેક નિષ્ફળતા તમને શું ચૂકવે છે?

નિષ્ફળતાઓ ચાર ઓળખી શકાય તેવા સ્વરૂપોમાં આવે છે: નિષ્ક્રિયતા, વિલંબિત જાળવણી, અસમાન અમલીકરણ અને નાણાકીય ગેરવહીવટ. દરેક માટે ઉપાય અલગ અલગ હોય છે.

જો સંગઠન નિષ્ક્રિય હોય તો શું?

નિષ્ક્રિય સંગઠન (slapende VvE) હજુ પણ કાનૂની ફરજો સાથે કાનૂની વ્યક્તિ છે, અને કોઈપણ એકલ માલિક તેને પુનર્જીવિત કરવાનું શરૂ કરી શકે છે. પ્રથમ પગલું સામાન્ય રીતે યોગ્ય રીતે બોલાવવામાં આવેલી મીટિંગ છે.

નિષ્ક્રિયતા એ નેધરલેન્ડ્સમાં સૌથી સામાન્ય નિષ્ફળતા છે. કોઈ બોર્ડ નથી, અથવા બોર્ડ એક માલિક છે જેણે વર્ષો પહેલા મીટિંગો બોલાવવાનું બંધ કરી દીધું છે. કોઈ બજેટ નથી, કોઈ અનામત ભંડોળ નથી અને કોઈ વીમા સમીક્ષા નથી. યોગદાન અનિયમિત રીતે એકત્રિત કરવામાં આવે છે અથવા બિલકુલ નથી. દરમિયાન, તે તમારી ઇમારત છે જે પાછળ પડી રહી છે.

જ્યારે તમે વેચાણ કરો છો ત્યારે નિષ્ક્રિય જોડાણ પણ વ્યવહારુ સમસ્યા ઊભી કરે છે. ખરીદદારો અને તેમના ધિરાણકર્તાઓ મિનિટ્સ, એકાઉન્ટ્સ અને જાળવણી યોજના માંગે છે. જો તે ખૂટે છે, તો કિંમત ઘટી જાય છે અથવા વેચાણ નિષ્ફળ જાય છે.

નિષ્ક્રિય સંગઠનનું સમારકામ કરી શકાય છે. કલમ 5:127 BW હેઠળ અધ્યક્ષ અને બોર્ડ બેઠક બોલાવી શકે છે. મોટાભાગના મોડેલ નિયમો એવા માલિકોને પણ મંજૂરી આપે છે કે જેઓ સાથે મળીને મતોનો નિર્ધારિત લઘુત્તમ હિસ્સો ધરાવે છે, તેઓ બેઠકની માંગ કરી શકે છે અને જો અધ્યક્ષ કાર્યવાહી ન કરે, તો તે પોતે બેઠક બોલાવી શકે છે. ચોક્કસ થ્રેશોલ્ડ અને નોટિસ અવધિ માટે તમારા પોતાના નિયમો તપાસો. એકવાર બેઠક યોગ્ય રીતે બોલાવવામાં આવે, પછી તે બોર્ડની નિમણૂક કરી શકે છે, બજેટ અપનાવી શકે છે, જાળવણી યોજના શરૂ કરી શકે છે અને અનામત ખાતું ખોલી શકે છે.

નગરપાલિકાઓ પાસે દખલ કરવાની પોતાની સત્તા છે. કલમ 5:127a BW હેઠળ, નગરપાલિકા કેન્ટોનરેક્ટરને બેઠક બોલાવવા માટે અધિકૃતતા માંગી શકે છે જ્યાં કોઈ ઇમારત જાળવણીના ધોરણોને ગંભીર રીતે પૂર્ણ કરતી નથી. નગરપાલિકાઓ આ સત્તાનો ઉપયોગ મુખ્યત્વે જૂના રહેઠાણ ધરાવતા વિસ્તારોમાં કરે છે.

જો જાળવણી મુલતવી રાખવામાં આવે અને તમારા ફ્લેટને નુકસાન પહોંચે તો શું?

તમારે રાહ જોવાની જરૂર નથી. જે ​​માલિકને એસોસિએશન દ્વારા સામાન્ય ભાગ જાળવવામાં નિષ્ફળ જવાને કારણે નુકસાન થયું હોય, તે એસોસિએશનને જવાબદાર ઠેરવી શકે છે અને કામ હાથ ધરવાની માંગ કરી શકે છે.

સામાન્ય કિસ્સો એ છે કે બોર્ડ મળે છે પણ કોઈ કાર્યવાહી કરતું નથી. ત્રણ શિયાળાથી છત લીક થઈ રહી છે, રિપોર્ટ બે વાર ટેબલ પર આવ્યો છે, અને મીટિંગ નિર્ણય મુલતવી રાખે છે કારણ કે કેટલાક માલિકો ચૂકવણી કરી શકતા નથી અથવા ચૂકવણી કરશે નહીં. દરમિયાન, પાણી ઉપરના માળના ફ્લેટ સુધી પહોંચે છે. એસોસિએશન સંયુક્ત માલિકોને યોગ્ય વ્યવસ્થાપન આપે છે, અને તે ફરજ અદૃશ્ય થતી નથી કારણ કે કેટલાક સભ્યો ખર્ચ સામે વાંધો ઉઠાવે છે. છતની ટાઇલ્સ લીક ​​થવા અને પડવા પરની અમારી નોંધ આને વધુ વિગતવાર સમજાવે છે.

જો નિયમો પસંદગીયુક્ત અથવા અસમાન રીતે લાગુ કરવામાં આવે તો શું?

એસોસિએશને ડીડ અને ગૃહના નિયમોને સતત લાગુ કરવા જોઈએ. પસંદગીયુક્ત અમલીકરણ પર આધારિત નિર્ણયને વાજબીતા અને ન્યાયીપણાની વિરુદ્ધ પડકારી શકાય છે.

એક માલિકને બાલ્કની સ્ક્રીન વિશે ચેતવણી આપવી અને ત્રણ સરખા સ્ક્રીનને અવગણવી એ ફક્ત અન્યાયી નથી. તે નિયમ લાગુ કરવાના કોઈપણ પછીના પ્રયાસને નબળો પાડે છે. વિદેશી મેળા-હાઉસિંગ કાયદા, જે ક્યારેક આ સંદર્ભમાં ટાંકવામાં આવે છે, તે ડચ ઇમારતને લાગુ પડતા નથી.

ડચ સમાન સારવાર કાયદો લાગુ પડે છે. જનરલ સમાન સારવાર કાયદો (Algemene wet gelijke behadeling) જાતિ, ધર્મ, લિંગ અને રાષ્ટ્રીયતા જેવા આધારો પર ભેદભાવને પ્રતિબંધિત કરે છે, જેમાં રહેઠાણનો પણ સમાવેશ થાય છે. અપંગતા અથવા ક્રોનિક બીમારીના આધારો પર સમાન સારવાર કાયદો (Wgbh/cz) અપંગતા અને ક્રોનિક બીમારી માટે પણ આ જ કરે છે. જો તમને લાગે છે કે આવી પરિસ્થિતિમાં તમારી સાથે અસમાન વર્તન કરવામાં આવે છે, તો તમે નેધરલેન્ડ્સ ઇન્સ્ટિટ્યૂટ ફોર હ્યુમન રાઇટ્સ (કોલેજ વૂર ડી રેક્ટેન વાન ડી મેન્સ) ને બિન-બંધનકર્તા અભિપ્રાય માટે પૂછી શકો છો, અથવા સિવિલ કોર્ટમાં જઈ શકો છો. અપંગ નિવાસી માટે વાજબી ગોઠવણ, જેમ કે સામાન્ય વિસ્તારમાં રેમ્પ અથવા હેન્ડ્રેઇલ, મંજૂરી આપવાનો ઇનકાર તે માળખામાં આવી શકે છે. જ્યાં સંગઠન ફક્ત તેની સંમતિ રોકે છે, ત્યાં કલમ 5:121 BW હેઠળ અવેજી અધિકૃતતા ઘણીવાર વધુ સીધી રીત હોય છે.

જો પૈસાનો ગેરવહીવટ થાય તો શું?

દરેક માલિકને રેકોર્ડ જોવાનો અધિકાર છે, અને મીટિંગમાં એવા ખાતાઓ અપનાવવા જોઈએ નહીં જે તે તપાસી શક્યા નથી. જ્યાં પૈસા ગાયબ થઈ ગયા હોય, ત્યાં એસોસિએશન બોર્ડ અથવા મેનેજરને જવાબદાર ઠેરવી શકે છે.

નાણાકીય ગેરવહીવટ અનેક સ્વરૂપોમાં થાય છે. ફાળો એકત્રિત કરવામાં આવતો નથી. અનામત ભંડોળ ફક્ત કાગળ પર જ રહે છે. ચુકવણીઓ બોર્ડ સભ્ય સાથે જોડાયેલી કંપનીને જાય છે. ત્રણ વર્ષથી કોઈ ખાતા નથી. અથવા મેનેજર એસોસિએશનના પૈસા પોતાના પૈસા સાથે ભેળવે છે.

ડિસ્ચાર્જનો ઇનકાર કરવો એ એક વાસ્તવિક સાધન છે. ખાતાઓ સ્વીકારવા અને બોર્ડને ડિસ્ચાર્જ આપવા એ અલગ નિર્ણયો છે, અને બીજો નિર્ણય પહેલા નિર્ણયથી આપમેળે ન આવવો જોઈએ. જ્યાં ભંડોળનો દુરુપયોગ થયો હોય, ત્યાં પોલીસમાં ફોજદારી ફરિયાદ પણ એક વિકલ્પ છે.

તમે સંગઠનની અંદર કેવી રીતે શરૂઆત કરો છો?

બોર્ડને લેખિત ફરિયાદ અને મીટિંગ માટે દરખાસ્તથી શરૂઆત કરો. ડિફોલ્ટની ઔપચારિક નોટિસ પછી કોઈપણ દાવો તૈયાર કરે છે.

લગભગ દરેક સફળ કેસ પેપર ટ્રેઇલથી શરૂ થાય છે. બોર્ડને લેખિતમાં સમસ્યાની જાણ કરો. તેનું વાસ્તવિક વર્ણન કરો. દસ્તાવેજની જોગવાઈ અથવા નિયમોનો સંદર્ભ લો જે તેને એસોસિએશનની જવાબદારી બનાવે છે. ફોટોગ્રાફ્સ અને તમારી પાસે જે પણ રિપોર્ટ છે તે જોડો. જણાવેલ સમયગાળામાં લેખિત પ્રતિભાવ માટે પૂછો.

જો કોઈ જવાબ ન આવે, અથવા જવાબ મુદ્દો ચૂકી જાય, તો ડિફોલ્ટની ઔપચારિક નોટિસ (ingebrekestelling) મોકલો. કામગીરી માટે અંતિમ વાજબી સમયમર્યાદા નક્કી કરો અને જણાવો કે તમે આગળ શું કરશો. ડચ કાયદા હેઠળ નોટિસ મહત્વપૂર્ણ છે: તેના વિના, દેવાદાર સામાન્ય રીતે ડિફોલ્ટમાં નથી (લેખ 6:82 BW), અને વિલંબને કારણે થયેલા નુકસાન માટેનો દાવો ફક્ત તે જ કારણોસર નિષ્ફળ થઈ શકે છે.

મીટિંગ અને બોર્ડનો પણ ઉપયોગ કરો. કોઈપણ માલિક કાર્યસૂચિમાં કોઈ વસ્તુ મૂકવા માટે કહી શકે છે. યોગ્ય રીતે ઘડાયેલ દરખાસ્ત, જેમાં ક્વોટેશન અને ભંડોળ દરખાસ્ત જોડાયેલ હોય, તે ફરિયાદ કરતાં મુલતવી રાખવી ઘણી મુશ્કેલ હોય છે. મિનિટ્સ રાખો. તે શું અને ક્યારે નિર્ણય લેવામાં આવ્યો તેનો પુરાવો છે, અને નિર્ણયને પડકારવા માટેનો એક મહિનાનો સમયગાળો તે દિવસથી ચાલે છે જે દિવસથી તમે તેના વિશે જાણી શકો છો.

જ્યાં સંબંધો વધુ મજબૂત બન્યા છે પણ બધા એક જ મકાનમાં રહે છે, ત્યાં મધ્યસ્થી ઘણીવાર સુનાવણી કરતાં વધુ અસરકારક હોય છે. તે એક જ નિર્ણયને બદલે સમગ્ર સંબંધનું સમાધાન કરી શકે છે. માલિકો વચ્ચેના વિવાદોને પણ આ જ વાત લાગુ પડે છે, જ્યાં કોર્ટની બહાર વિવાદોનો ઉકેલ લાવવાના સામાન્ય નિયમો ઉપયોગી શરૂઆત છે.

કયા માર્ગો કેન્ટોનરેક્ટર તરફ જાય છે?

એપાર્ટમેન્ટ વિવાદોની સુનાવણી તે જિલ્લાના કેન્ટોનરેક્ટર દ્વારા કરવામાં આવે છે જ્યાં ઇમારત આવેલી છે. યોગ્ય માર્ગ પસંદ કરવો એ તમારા કેસની મજબૂતાઈ કરતાં વધુ મહત્વનું છે.

કલમ 5:121 અને 5:130 BW હેઠળની અરજીઓ પ્રમાણમાં સુલભ અરજી પ્રક્રિયા (verzoekschriftprocedure) ને અનુસરે છે.

નિર્ણય રદ કરવો. જો મીટિંગમાં કોઈ એવો નિર્ણય લેવામાં આવે છે જે ડીડ, નિયમો અથવા વાજબીતા અને ન્યાયીપણાની જરૂરિયાતો સાથે વિરોધાભાસી હોય, તો તમે કેન્ટોનરેક્ટરને તેને રદ કરવા માટે કહી શકો છો. કલમ 5:130 BW હેઠળ તમારે તે દિવસથી એક મહિનાની અંદર ફાઇલ કરવી આવશ્યક છે જે દિવસે તમને નિર્ણય વિશે ખબર પડી હતી અથવા તે વિશે જાણ થઈ હતી. તે સમયગાળો ટૂંકો અને કડક છે. હોગે રાડે ઠરાવ્યું છે કે, જ્યાં સામાન્ય રીતે મિનિટ્સ પ્રસારિત કરવામાં આવતી નથી, ત્યાં મીટિંગ ચૂકી ગયેલા માલિક પાસેથી એક અઠવાડિયાની અંદર પૂછપરછ કરવાની અપેક્ષા રાખી શકાય છે; પછી મહિનો તે અઠવાડિયા પછીના દિવસથી મોડો શરૂ થતો નથી (HR 21 જૂન 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022). નિર્ણયને પડકારવા માટે તમારે મીટિંગમાં હાજરી આપવાની જરૂર નથી, પરંતુ હાજરી આપવાથી અને તમારા વાંધાની મિનિટ્સ કરાવવાથી તમારો કેસ ઘણો સરળ બને છે.

કાયદા અથવા દસ્તાવેજ સાથે વિરોધાભાસી નિર્ણય રદબાતલ થવાને બદલે રદબાતલ થઈ શકે છે (લેખ 2:14 BW, જે કલમ 5:129 BW દ્વારા લાગુ પડે છે). રદબાતલ નિર્ણય પર કોઈ સમયગાળો લાગુ પડતો નથી. જોકે, સલાહ વિના રદબાતલ પર આધાર રાખવો જોખમી છે. સલામત માર્ગ એ છે કે મહિનાની અંદર ફાઇલ કરવી.

અવેજી અધિકૃતતા. ક્યારેક તમને જે કરવા માટે હકદાર છો તેના માટે તમારે એસોસિએશન, તેના સંસ્થાઓ અથવા અન્ય માલિકના સહયોગ અથવા સંમતિની જરૂર પડે છે. જો તે સંમતિ વાજબી કારણો વિના નકારવામાં આવે છે, અથવા કોઈ નિર્ણય લેવામાં આવતો નથી, તો કેન્ટોનરેક્ટર તેને બદલવા માટે અધિકૃતતા આપી શકે છે (લેખ 5:121 BW). આ તે માલિક માટે માર્ગ છે જે લિફ્ટ ઇન્સ્ટોલ કરવા, સોલાર પેનલ મૂકવા, બારીની ફ્રેમ બદલવા, હીટ પંપ કનેક્ટ કરવા અથવા સામાન્ય ભાગને સ્પર્શતો બીજો ફેરફાર કરવા માંગે છે, અને જે મૌન અથવા ગેરવાજબી ઇનકારનો સામનો કરે છે. કોર્ટ તમારા હિતને અન્ય માલિકોના હિત સામે તોલે છે. તે ખર્ચ કેવી રીતે વહેંચવામાં આવે તે પણ નક્કી કરી શકે છે.

મીટિંગ બોલાવવી. જ્યાં બોર્ડ કાયદા અને નિયમો અનુસાર મીટિંગ બોલાવતું નથી, ત્યાં માલિકો ઉપર વર્ણવ્યા મુજબ, નિયમોમાં બોલાવવાના નિયમોનો ઉપયોગ કરી શકે છે. નિષ્ક્રિય એસોસિએશનને જાગૃત કરવા માટે આ પ્રમાણભૂત પહેલું પગલું છે, અને તે ઘણીવાર તેના પોતાના પર પૂરતું હોય છે: એકવાર મીટિંગ યોગ્ય રીતે બોલાવવામાં આવે, પછી એસોસિએશન ફરીથી કાર્ય કરવાનું શરૂ કરે છે. જ્યાં એસોસિએશન જરૂરી નિર્ણય લેવામાં નિષ્ફળ જાય છે, ત્યાં કલમ 5:121 BW હેઠળ અવેજી અધિકૃતતા ઉપલબ્ધ છે.

એસોસિએશન સામે એક સામાન્ય દાવો. છત રદ કરવાથી છતનું સમારકામ થતું નથી. જ્યાં એસોસિએશન જાળવણી કરવાની તેની ફરજ બજાવવામાં નિષ્ફળ જાય છે, ત્યાં ઉપાય એ કામગીરી માટેનો દાવો છે, જો જરૂરી હોય તો, વિલંબના દરેક દિવસ માટે દંડ ચુકવણી (dwangsom) દ્વારા સમર્થિત, અને તમને થયેલા નુકસાન માટેનો દાવો પણ છે. તાત્કાલિક કેસોમાં, જેમ કે લીકેજ જે ફ્લેટને રહેવાલાયક બનાવે છે, પ્રારંભિક રાહત કાર્યવાહી (kort geding) અઠવાડિયામાં ઓર્ડર રજૂ કરી શકે છે. ડચ સિવિલ પ્રોસિજરના નિયમો સામાન્ય રીતે લાગુ પડે છે, જેમાં તમારા નુકસાનને સાબિત કરવાની જરૂરિયાતનો સમાવેશ થાય છે.

તમારા ફ્લેટમાં થયેલા નુકસાનની ભરપાઈ કોણ કરે છે?

તે કારણ ક્યાં છે તેના પર આધાર રાખે છે. સામાન્ય ભાગમાં ખામીથી નુકસાન એ સૈદ્ધાંતિક રીતે સંગઠનનો વિષય છે; બીજા માલિકના ગુપ્ત ભાગમાં ખામીથી નુકસાન એ તમારા અને તે માલિક વચ્ચેનો મુદ્દો છે.

તમારા પોતાના ગુપ્ત ભાગને કારણે થયેલું નુકસાન તમારું છે. વિભાજન દસ્તાવેજ નક્કી કરે છે કે કયો ભાગ કયો છે. જૂની ઇમારતોમાં તે સીમા ઘણીવાર વિવાદિત રહે છે, ખાસ કરીને બાલ્કની, બારીની ફ્રેમ, ટેરેસ અને પાઇપવર્ક માટે.

જ્યાં એસોસિએશન જવાબદાર હોય, ત્યાં બે આધારો દાવાને સમર્થન આપી શકે છે. પહેલું છે વ્યવસ્થાપન અને જાળવણીની તેની ફરજ બજાવવામાં નિષ્ફળતા. બીજું છે કલમ 6:174 BW હેઠળ ખામીયુક્ત ઇમારતો માટે કડક જવાબદારી. જો ઇમારત તેના માટે નિર્ધારિત ધોરણોને પૂર્ણ કરતી નથી અને તે ભય સાકાર થાય છે, તો ઇજાગ્રસ્ત પક્ષને દોષ સાબિત કર્યા વિના નુકસાન સહન કરવું પડશે. તે બીજો માર્ગ મૂલ્યવાન છે જ્યાં બોર્ડ ખામી વિશે જાણતું હતું તે દર્શાવવું મુશ્કેલ છે.

આમાંના મોટાભાગનાનો વ્યવહારુ જવાબ વીમો છે. એસોસિએશને ઇમારતનો વીમો કરાવવો જ જોઇએ. ઇમારત નીતિ સામાન્ય રીતે પાણીના નુકસાન અને સ્થિર વસ્તુઓને થતા નુકસાનને આવરી લે છે. સામગ્રી અને ખાનગી સુધારાઓ તમારા પોતાના ઘર વીમા હેઠળ આવે છે. બંને વીમા કંપનીઓને તાત્કાલિક નુકસાનની જાણ કરો, સમારકામ પહેલાં બધું ફોટોગ્રાફ કરો અને ઇન્વોઇસ રાખો.

જ્યાં નુકસાન અંગે વિવાદ થાય છે, ત્યાં કારણ અને રકમ અંગેનો નિષ્ણાત અહેવાલ નુકસાનીનો દાવો કાર્યક્ષમ બનાવે છે. વળતર અંગેની સામાન્ય પ્રથા અહીં પણ લાગુ પડે છે, જેમ કે અન્યત્ર. ગંભીર કિસ્સાઓમાં, જ્યાં અવગણનાને કારણે ઘર લાંબા સમય સુધી બિનઉપયોગી બની ગયું હોય, ત્યાં નાણાકીય નુકસાનની સાથે બિન-ભૌતિક નુકસાન માટે વળતરનો દાવો કરી શકાય છે. ડચ અદાલતો તેને થોડું ચૂકવે છે.

બોર્ડના સભ્યો અને મેનેજરોની જવાબદારી ક્યાં સુધી જાય છે?

બોર્ડ સભ્યએ પોતાનું કાર્ય યોગ્ય રીતે કરવું જોઈએ અને જ્યાં તેને ગંભીરતાથી દોષી ઠેરવી શકાય ત્યાં જ તે વ્યક્તિગત રીતે સંગઠન પ્રત્યે જવાબદાર હોય છે. એક વ્યાવસાયિક મેનેજર તેના કરાર હેઠળ સંગઠનને જવાબ આપે છે, વ્યક્તિગત માલિકોને નહીં.

માલિકોના સંગઠનનું બોર્ડ કોઈ ઔપચારિક સંસ્થા નથી. કલમ 5:131 BW હેઠળ તે સંગઠનના ભંડોળનું સંચાલન કરે છે અને મીટિંગના નિર્ણયો લે છે. તે રેકોર્ડ પણ રાખે છે અને સંગઠનનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે.

કલમ 2:9 BW માં બોર્ડની ફરજો માટેના સામાન્ય ધોરણો VvE બોર્ડના સભ્યોને કલમ 5:124 BW દ્વારા લાગુ પડે છે. જે ડિરેક્ટર પોતાનું કાર્ય અયોગ્ય રીતે કરે છે તે કાનૂની વ્યક્તિ પ્રત્યે જવાબદાર હોય છે જ્યાં તેને તેના માટે ગંભીર દોષી ઠેરવી શકાય છે. નાના સંગઠનના મોટાભાગના બોર્ડ સભ્યો સ્વયંસેવકો હોય છે, અને અદાલતો તેને ધ્યાનમાં રાખીને ધોરણ લાગુ કરે છે. જોકે, સ્વયંસેવા એ પ્રતિરક્ષા નથી. ઇમારતનો વીમો લેવામાં નિષ્ફળતા, ગંભીર સલામતી જોખમ ઓળખતા અહેવાલને અવગણવા, અથવા પોતાને સંગઠનના પૈસા ચૂકવવા પર કડક સજા કરવામાં આવશે.

જ્યાં એસોસિએશન એક વ્યાવસાયિક મેનેજરને રોકે છે, ત્યાં કરાર નક્કી કરે છે કે મેનેજરે શું લેવું છે. લાક્ષણિક કાર્યોમાં મીટિંગો બોલાવવી, હિસાબ રાખવા, યોગદાન એકત્રિત કરવું, ક્વોટેશન મેળવવા અને નિયમિત સમારકામની વ્યવસ્થા કરવી શામેલ છે. જે મેનેજર તે કાર્યોમાં નિષ્ફળ જાય છે તે એસોસિએશન પ્રત્યેના કરારનો ભંગ કરે છે.

એસોસિએશન, વ્યક્તિગત માલિક નહીં, મેનેજરનો પ્રતિપક્ષ છે. વ્યવહારમાં તે મહત્વનું છે. જો તમે મેનેજરથી નાખુશ હોવ, તો મીટિંગને કાર્યવાહી કરવા દો, કારણ કે કરારનો દાવો એસોસિએશનનો છે. જો મીટિંગ એવી કોઈ બાબત પર કાર્યવાહી કરવાનો ઇનકાર કરે છે જે સ્પષ્ટપણે સમુદાયને નુકસાન પહોંચાડે છે, તો તે ઇનકાર પોતે જ એક નિર્ણય છે જેને તમે પડકારી શકો છો. સંસ્થાની કાનૂની જવાબદારીઓ અને ડિરેક્ટર જવાબદારીનું વ્યાપક માળખું એ જ છે જે અન્ય કાનૂની વ્યક્તિઓને લાગુ પડે છે.

માલિકો આ સમસ્યાઓને કેવી રીતે અટકાવી શકે?

નિવારણ મોટે ભાગે વહીવટી હોય છે: એક અદ્યતન જાળવણી યોજના, વાસ્તવિક બજેટ, એક અલગ અનામત ખાતું અને સ્પષ્ટ મિનિટ. આમાંથી કંઈ પણ મુશ્કેલ નથી.

બહુ-વર્ષીય જાળવણી યોજના શરૂ કરો અને ઓછામાં ઓછા દર પાંચ વર્ષે તેને અપડેટ કરો. તે અનામત યોગદાન નક્કી કરે છે, ખર્ચ ફેલાવે છે અને જો લોનની જરૂર પડે તો એસોસિએશનને ક્રેડિટ લાયક બનાવે છે. શક્ય તેટલા ઓછા યોગદાનને બદલે વાસ્તવિક બજેટ અપનાવો. છત બદલવાની હોય ત્યારે ફ્લેટની માલિકી ધરાવતી વ્યક્તિ માટે ઓછું યોગદાન એ બચત નથી પરંતુ વિલંબિત બિલ છે. અનામત ભંડોળને અલગ ખાતામાં રાખો. વીમા અને પુનર્નિર્માણ મૂલ્યની નિયમિતપણે સમીક્ષા કરો. નિર્ણયો એટલા સ્પષ્ટ રીતે રેકોર્ડ કરો કે તે અમલમાં મૂકી શકાય અને જો જરૂરી હોય તો, અમલમાં મૂકી શકાય.

સુશાસનનો ખર્ચ ઓછો હોય છે અને તે મોટાભાગના વિવાદોને અટકાવે છે. યોગ્ય કાર્યસૂચિ સાથે સમયસર મીટિંગ બોલાવો. અગાઉથી હિસાબોનું વિતરણ કરો. નિર્ણયો અને વાંધાઓની નોંધ કરો, અને મિનિટ્સ પ્રકાશિત કરો. નિર્ણયમાં વ્યક્તિગત રસ ધરાવતા બોર્ડ સભ્યોને આવું કહેવા અને દૂર રહેવાની ફરજ પાડો. દર થોડા વર્ષે ગૃહના નિયમોની સમીક્ષા કરો. ફ્લેટના ઉપયોગને પ્રતિબંધિત કરતી કોઈપણ વસ્તુને ગૃહના નિયમોમાં મૂકવાને બદલે દસ્તાવેજમાં મૂકો, કારણ કે તે તે સ્થાન છે જ્યાં તે સંબંધિત છે અને જ્યાં તે રહેશે. કાર્યક્ષમ શાસન માળખા પાછળના સિદ્ધાંતો અને કાનૂની પાલનની સામાન્ય ફરજો બાર ફ્લેટ ધરાવતી ઇમારતને લાગુ પડે છે જેમ તે કંપનીને લાગુ પડે છે.

એપાર્ટમેન્ટ ખરીદતા પહેલા તમારે શું તપાસવું જોઈએ?

સહી કરતા પહેલા મિનિટ્સ, હિસાબ, બજેટ, જાળવણી યોજના અને અનામત બેલેન્સ માટે પૂછો અને વિભાજન દસ્તાવેજ વાંચો. આ ચેક સરળ છે અને તેને ક્યારેય ચૂકી ન જવો જોઈએ.

છેલ્લી ત્રણ મીટિંગની મિનિટ્સ, વાર્ષિક હિસાબો, બજેટ, જાળવણી યોજના અને અનામત ભંડોળની બાકી રકમ માટે પૂછો. સહી કરતા પહેલા ડિવિઝન ડીડ વાંચો, ખાસ કરીને જો તમે ફ્લેટ ભાડે આપવાનો અથવા તેમાં ફેરફાર કરવાનો ઇરાદો ધરાવો છો. ડચ પ્રોપર્ટી કાયદામાં સામાન્ય મુશ્કેલીઓનો અમારો ઝાંખી અને ઘર ખરીદવા માટેની અમારી ચેકલિસ્ટ એકસાથે જણાવે છે કે તમે પ્રતિબદ્ધતા પહેલાં બીજું શું તપાસવું જોઈએ. જો તમે ફ્લેટ ભાડે આપવાની યોજના ઘડી રહ્યા છો, તો મકાનમાલિક પર રહેલી જવાબદારીઓ પણ જાણવા જેવી છે.

હવે તમારે શું કરવું જોઈએ?

વિભાજન દસ્તાવેજ વાંચો, તમારી ફરિયાદ અને દરખાસ્ત લેખિતમાં મૂકો, અને કાર્યસૂચિમાં વસ્તુ મેળવો. કોઈપણ નિર્ણયની તારીખ નોંધો, કારણ કે તેને પડકારવા માટેનો એક મહિનાનો સમયગાળો તરત જ શરૂ થાય છે.

જો એસોસિએશન હજુ પણ કાર્યવાહી ન કરે, તો કેન્ટોનરેક્ટર સુલભ છે અને બુક 5 માંની પ્રક્રિયાઓ બરાબર આ પરિસ્થિતિ માટે રચાયેલ છે. અમે એપાર્ટમેન્ટ માલિકો, બોર્ડ અને એસોસિએશનોને ડિવિઝન ડીડ અને નિયમો, નિર્ણયો રદ કરવા, અવેજી અધિકૃતતાઓ, જાળવણી જવાબદારીઓ, બાકી રકમ અને નુકસાન માટે જવાબદારી અંગે સલાહ આપીએ છીએ. ભલે તમે એવા માલિક હોવ જે કોઈ એસોસિએશનનો સામનો કરી રહ્યા હોય જે કાર્યવાહી કરશે નહીં, અથવા બોર્ડ કોઈ બિલ્ડિંગને વ્યવસ્થિત કરવાનો પ્રયાસ કરી રહ્યું હોય, અમારા રિયલ એસ્ટેટ વકીલો તમને કહી શકે છે કે ડચ કાયદા હેઠળ તમે ક્યાં ઊભા છો અને આગળનું વાસ્તવિક પગલું શું છે.

સારમાં

• VvE એ સામાન્ય ભાગોનું સંચાલન અને જાળવણી કરવી જોઈએ, કાયદાકીય લઘુત્તમને પૂર્ણ કરતું અનામત ભંડોળ રાખવું જોઈએ અને એકાઉન્ટ્સ અને બજેટને અપનાવતી મીટિંગ યોજવી જોઈએ.
• મીટિંગના ખોટા નિર્ણય વિશે તમને ખબર પડી હોય તે દિવસથી એક મહિનાની અંદર તેને પડકાર આપો (લેખ 5:130 BW).
• જ્યાં વાજબી કારણો વિના સંમતિ નકારવામાં આવે અથવા કોઈ નિર્ણય લેવામાં ન આવે, ત્યાં કેન્ટોનરેક્ટરને અવેજી અધિકૃતતા માટે પૂછો (લેખ 5:121 BW).
• નિયમો હેઠળ બેઠક બોલાવીને નિષ્ક્રિય સંગઠનને પુનર્જીવિત કરો; કલમ 5:127a BW હેઠળ નગરપાલિકાનો પોતાનો માર્ગ છે.
• જાળવણીમાં અવગણના માટે, ડિફોલ્ટની નોટિસ મોકલો અને પછી કામગીરી અને નુકસાનીનો દાવો કરો; તાત્કાલિક કેસોમાં પ્રારંભિક રાહત કાર્યવાહીનો ઉપયોગ કરો.

વારંવાર પૂછાતા પ્રશ્નો

આ એવા પ્રશ્નો છે જે માલિકો મોટાભાગે પૂછે છે જ્યારે તેમનો સંગઠન તેનું કામ કરતું નથી. જવાબો ડચ નાગરિક સંહિતાના પુસ્તક 5 ને પ્રતિબિંબિત કરે છે; તમારા પોતાના ખત અને નિયમો તેમના પોતાના નિયમો ઉમેરી શકે છે.

શું તમે ક્યાં ઊભા છો તે ખબર નથી? તમારી પરિસ્થિતિ વિશે અમને કહો. અમે તમને એક કાર્યકારી દિવસમાં તમારા વિકલ્પો જણાવીશું.