શેર કરેલું ઘર અને એક ભૂતપૂર્વ પતિ જે વેચવાનો ઇનકાર કરે છે: તમે શું કરી શકો?

જો તમારા ભૂતપૂર્વ પતિ તમારા દ્વારા માલિકીનું ઘર વેચવાનો ઇનકાર કરે છે, તો તમે કોર્ટને ઘરના વિભાજનનો આદેશ આપવા માટે કહી શકો છો. તેનો અર્થ તૃતીય પક્ષને વેચાણ, જાહેર હરાજી અથવા ચુકવણી સામે તમારામાંથી કોઈને ઘર ફાળવવાનો થઈ શકે છે. ડચ સિવિલ કોડ (BW) ના કલમ 3:178 હેઠળ, કોઈપણ સહ-માલિકને અનિશ્ચિત સમય માટે સહ-માલિકીમાં રહેવાની ફરજ પાડી શકાતી નથી; મુખ્ય અપવાદ એ છે કે કોર્ટ ત્રણ વર્ષ સુધી વિભાજનને અવરોધિત કરી શકે છે જ્યારે તાત્કાલિક વિભાજન એક પક્ષના હિતોને ગંભીર રીતે નુકસાન પહોંચાડે છે.

જ્યાં સહ-માલિકો સહમત ન થઈ શકે, ત્યાં કલમ 3:185 BW કોર્ટને વિભાજન નક્કી કરવાની મંજૂરી આપે છે: તમારામાંથી એકને બીજાના હિસ્સાની ચુકવણી સામે ઘર ફાળવીને, વેચાણનો ઓર્ડર આપીને અને ચોખ્ખી આવકનું વિભાજન કરીને, અથવા અન્ય પદ્ધતિ દ્વારા. કલમ 3:300 BW હેઠળ, કોર્ટ એવો પણ ચુકાદો આપી શકે છે કે તેનો ચુકાદો તમારા ભૂતપૂર્વ પતિ દ્વારા આપવામાં આવેલા સહકારનું સ્થાન લેશે.

કાનૂની પ્રશ્ન સાથે બે વ્યવહારુ સમસ્યાઓ જોડાયેલી છે. પહેલું મોર્ટગેજ છે: એક સહ-માલિક જે સંયુક્ત અને અનેક જવાબદારીઓમાંથી મુક્ત થવા માંગે છે તેને ધિરાણકર્તાની સંમતિની જરૂર હોય છે, અને ધિરાણકર્તા ફક્ત ત્યારે જ સંમતિ આપે છે જો રહેનાર ભાગીદાર તેની પોતાની આવક પર મોર્ટગેજ વહન કરી શકે. બીજું વચગાળાનો સમયગાળો છે: મોર્ટગેજ વ્યાજ, મ્યુનિસિપલ કર અને સંભવતઃ વિશિષ્ટ ઉપયોગ માટે વળતર એકઠું થતું રહે છે, અને વિભાગમાં સ્થાયી થાય છે.

ભૂતપૂર્વ પતિ વેચાણમાં સહકાર આપવાનો ઇનકાર કેમ કરે છે?

સામાન્ય રીતે ભાવનાત્મક જોડાણ, નાણાકીય ચિંતાઓ અથવા વ્યાપક અલગતામાં યુક્તિઓને કારણે. કારણ સમજવાથી તમને તે અભિગમ પસંદ કરવામાં મદદ મળે છે જે કામ કરે તેવી શક્યતા સૌથી વધુ હોય.

આ મડાગાંઠ ભાવનાત્મક તાણ કરતાં વધુ છે. જ્યાં સુધી હાલની ગીરો તમારી ઉધાર ક્ષમતા સામે ગણાય છે, ત્યાં સુધી બેંક સામાન્ય રીતે તમને નવું ગીરો આપશે નહીં, તેથી તમે નવું ઘર ખરીદી શકતા નથી. અમારી પ્રથામાં, ઇનકાર સામાન્ય રીતે આમાંથી એક મુદ્દાને કારણે થાય છે:

• ભાવનાત્મક જોડાણ: ઘર છોડી દેવું એ સંબંધ પૂરો થઈ ગયો છે તે અંતિમ કબૂલાત જેવું લાગે છે.
• નાણાકીય ચિંતાઓ: તમારા ભૂતપૂર્વને ડર છે કે તે એકલા નવું ઘર ખરીદી શકશે નહીં અને તેનો સામનો કરવાનું મુલતવી રાખે છે.
• વ્યૂહાત્મક મતભેદ: છૂટાછેડા અથવા અન્ય સંપત્તિના વિભાજનમાં માંગવામાં આવેલી કિંમત, એસ્ટેટ એજન્ટ અથવા લીવરેજ તરીકે ઉપયોગમાં લેવાયેલા સમય અંગેના વિવાદો.
• જાળવણી અંગેના વિવાદો: વેચાણ પહેલાં જરૂરી સમારકામમાં ફાળો આપવાનો ઇનકાર કરવો, જે કિંમતને અસર કરે છે.

સહ-માલિક તરીકે તમારા કાનૂની અધિકારો શું છે?

બધા કિસ્સાઓમાં, તમે કલમ 3:178 BW હેઠળ વિભાજનની માંગણી કરી શકો છો. ઘર કેવી રીતે વિભાજીત થાય છે તે તમે કેવી રીતે માલિક છો તેના પર આધાર રાખે છે: લગ્ન અથવા રજિસ્ટર્ડ ભાગીદારીમાં મિલકતના સમુદાય દ્વારા, લગ્ન પહેલાના અથવા સહવાસ કરાર હેઠળ, અથવા ફક્ત માલિકીના દસ્તાવેજ પર સહ-માલિકો તરીકે.

વિભાજનની માંગણી કરવાનો અધિકાર ફક્ત કરાર દ્વારા એક સમયે મહત્તમ પાંચ વર્ષ માટે બાકાત રાખી શકાય છે (કલમ 3:178(5) BW). તેથી, મડાગાંઠ ક્યારેય અંતિમ જવાબ નથી: જો તમે સંમત ન થઈ શકો, તો કોર્ટ નિર્ણય લેશે. વધુ પૃષ્ઠભૂમિ માટે, લગ્નની અંદર અને પછી મિલકતના વિભાજન પરનો અમારો લેખ વાંચો.

તમારા સંબંધની સ્થિતિ તમારા અધિકારો કેવી રીતે નક્કી કરે છે?

૧ જાન્યુઆરી ૨૦૧૮ થી લગ્ન પહેલાના કરાર વિના થયેલા લગ્નો મિલકતના મર્યાદિત સમુદાય હેઠળ આવે છે; સૈદ્ધાંતિક રીતે જૂના લગ્નો મિલકતના સંપૂર્ણ સમુદાય હેઠળ આવે છે. કોષ્ટક બતાવે છે કે આ સામાન્ય રીતે ઘરને કેવી રીતે અસર કરે છે.

વાટાઘાટો અને મધ્યસ્થી મડાગાંઠ કેવી રીતે તોડી શકે છે?

એક નક્કર લેખિત દરખાસ્તથી શરૂઆત કરો અને જો તે કામ ન કરે તો મધ્યસ્થી. બંને કાર્યવાહી મહિનાઓ લાગી શકે તેવી કાર્યવાહી કરતાં ઝડપી અને સસ્તી છે, અને સમાધાન કરારમાં કરારને બંધનકર્તા બનાવી શકાય છે ( vaststellingsovereenkomst , કલમ 7:900 BW).

તમારો પ્રસ્તાવ રજિસ્ટર્ડ પત્ર ( aangetekende brief ) અથવા ઇમેઇલ દ્વારા મોકલો , જેથી તમે પછીથી કોર્ટને બતાવી શકો કે તમે વાજબી પ્રયાસો કર્યા છે. શાંતિથી કહો કે તમે સહ-માલિકીનો અંત લાવવા માંગો છો અને તેમાં શામેલ કરો:

• પ્રસ્તાવિત એસ્ટેટ એજન્ટ, અથવા એકસાથે પસંદ કરવા માટેની વાજબી પદ્ધતિ;
• સ્વતંત્ર, નોંધાયેલ મૂલ્યકાર દ્વારા મૂલ્યાંકન પર આધારિત માંગવામાં આવતી કિંમત;
• ઘર બજારમાં મૂકવા માટે સમયરેખા, ઉદાહરણ તરીકે ચાર અઠવાડિયાની અંદર;
• એક વિકલ્પ: તમારા ભૂતપૂર્વ પતિ ઘર સંભાળે છે, બેંક તરફથી ફાઇનાન્સિંગ સ્ટેટમેન્ટ માટે સમયમર્યાદા સાથે.

જો સીધી વાટાઘાટો નિષ્ફળ જાય, તો મધ્યસ્થી તમને બંનેને ઉકેલ તરફ માર્ગદર્શન આપી શકે છે. મધ્યસ્થી ગુપ્ત છે અને વાસ્તવિક અવરોધો, જેમ કે નાણાકીય ચિંતાઓ વિશે વધુ ખુલ્લી વાતચીત કરવાની મંજૂરી આપે છે. મોર્ટગેજ સ્ટેટમેન્ટ, મૂલ્યાંકન અને તમે જાતે ચૂકવેલા ખર્ચના પુરાવા લાવો. અમારી વ્યાવસાયિક મધ્યસ્થી સેવાઓ વિશે વધુ વાંચો. જો તમે છૂટાછેડા લઈ રહ્યા છો, તો કરારો છૂટાછેડા સમાધાન કરાર ( echtscheidingsconvenant ) માં પણ શામેલ કરી શકાય છે , જેને કોર્ટ તેના નિર્ણય સાથે જોડી શકે છે.

જો તમારો ભૂતપૂર્વ પતિ સહકાર ન આપે તો તમે કયા કાનૂની પગલાં લઈ શકો છો?

તમે કોર્ટને કલમ 3:185 BW હેઠળ ઘરના વિભાજનનો આદેશ આપવા અને એવો ચુકાદો આપવા માટે કહી શકો છો કે તેનો ચુકાદો તમારા ભૂતપૂર્વ પતિના સહયોગને બદલે છે. તાત્કાલિક કેસોમાં, ક્યારેક સારાંશ કાર્યવાહી ( કૉર્ટ ગેડિંગ ) શક્ય હોય છે.

વિભાજન કાર્યવાહી કેવી રીતે કાર્ય કરે છે?

તમે કોર્ટને ઘર કેવી રીતે વિભાજીત થાય છે તે નક્કી કરવા માટે કહો છો: તમારામાંથી એકને બીજાના હિસ્સાની ચુકવણી સામે ફાળવણી, ચોખ્ખી આવકના વિભાજન સાથે વેચાણ, અથવા બીજી પદ્ધતિ (કલમ 3:185(2) BW). કોર્ટ બંને પક્ષોના હિત અને જાહેર હિતનું વજન કરે છે.

જો તમે છૂટાછેડા લઈ રહ્યા છો, તો તમે કોર્ટને છૂટાછેડાની કાર્યવાહીમાં અથવા પછી અલગ કાર્યવાહીમાં વિભાજન અંગે નિર્ણય લેવા માટે કહી શકો છો. જો તમે પરિણીત ન હોવ, તો તમે વકીલ સાથે જિલ્લા અદાલત ( rechtbank ) માં અલગ કાર્યવાહી શરૂ કરો છો. જો તમારામાંથી કોઈ એક ઘર લેવા માંગે છે, તો કોર્ટ જુએ છે કે તે વ્યક્તિ તેને નાણાં આપી શકે છે અને બીજાને ચૂકવણી કરી શકે છે કે નહીં; જો નહીં, તો સામાન્ય રીતે વેચાણ પરિણામ હોય છે.

શું કોર્ટનો ચુકાદો તમારા ભૂતપૂર્વ પતિના હસ્તાક્ષરને બદલી શકે છે?

હા. કલમ 3:300 BW હેઠળ, કોર્ટ એવો ચુકાદો આપી શકે છે કે તેનો ચુકાદો વેચાણ કરાર અથવા ટ્રાન્સફર ડીડ પર તમારા ભૂતપૂર્વ પતિના હસ્તાક્ષરનું સ્થાન લેશે, અને તમને એસ્ટેટ એજન્ટને સૂચના આપવા અને દસ્તાવેજો પર જાતે સહી કરવા માટે અધિકૃત કરી શકે છે.

ન્યાયાધીશ આ વાતને હળવાશથી સ્વીકારતા નથી. તમારે બતાવવું પડશે કે તમે કરાર પર પહોંચવા માટે વાજબી પ્રયાસો કર્યા છે, ઉદાહરણ તરીકે તમારા લેખિત દરખાસ્તો અને મૂલ્યાંકન અહેવાલ સાથે, અને ઇનકાર વાજબી નથી.

સારાંશ કાર્યવાહી ક્યારે વિકલ્પ છે?

જ્યારે ખરેખર તાકીદ હોય ત્યારે જ. પ્રારંભિક રાહત ન્યાયાધીશ ( voorzieningenrechter ) તમારા ભૂતપૂર્વને અઠવાડિયામાં વેચાણમાં સહકાર આપવાનો આદેશ આપી શકે છે, પરંતુ તે સાવચેત રહે છે, કારણ કે વેચાણ પૂર્વવત્ કરી શકાતું નથી.

ઉદાહરણ તરીકે, જ્યારે મોર્ટગેજની ચુકવણી કરી શકાતી નથી અને બેંક હરાજીમાં ઘર વેચવાની તૈયારીમાં હોય છે, અથવા જ્યારે તમારા ભૂતપૂર્વ પતિ તમને પહેલેથી જ મળેલા ખરીદદાર સાથે વેચાણ કરાર પર સહી કરવાનો ઇનકાર કરે છે ત્યારે તાકીદ અસ્તિત્વમાં છે. આવી તાકીદ વિના, ન્યાયાધીશ તમને સામાન્ય વિભાગીય કાર્યવાહીમાં મોકલશે.

શું કોર્ટ વેચાણની શરતો નક્કી કરી શકે છે?

હા. તમારા ભૂતપૂર્વ પતિને દરેક પગલાને અવરોધવાથી રોકવા માટે, તમે કોર્ટને નક્કી કરવા માટે કહી શકો છો:

• એસ્ટેટ એજન્ટ અથવા વેલ્યુઅર વેચાણ કોણ સંભાળે છે;
• માંગવામાં આવેલ કિંમત અને ન્યૂનતમ કિંમત, સામાન્ય રીતે સ્વતંત્ર મૂલ્યાંકન પર આધારિત;
• સમયપત્રક ઘર બજારમાં મૂકવા અને ઓફરો સ્વીકારવા બદલ;
• દૃશ્યો સાથે સહયોગ, દંડ ચુકવણી સાથે (ડ્વાંગ્સમ) જો તમારા ભૂતપૂર્વ પતિ ઘરમાં રહે છે, તો દરેક ઉલ્લંઘન માટે.

જો તમે ઘર વેચવા માંગતા હોવ તો તમારે શું તપાસવું જોઈએ?

કોર્ટમાં તમારી સ્થિતિ સારી રીતે દસ્તાવેજીકૃત ફાઇલ પર આધારિત છે. તપાસો કે તમારી પાસે છે:

• માલિકીના હિસ્સા દર્શાવતો ટાઇટલ ડીડ અને કોઈપણ લગ્ન પહેલાનો અથવા સહવાસ કરાર;
• સ્વતંત્ર મૂલ્યાંકનકાર દ્વારા તાજેતરનું મૂલ્યાંકન, અથવા એસ્ટેટ એજન્ટો દ્વારા અનેક અંદાજો;
• મોર્ટગેજ સ્ટેટમેન્ટ અને મોર્ટગેજ, મ્યુનિસિપલ ટેક્સ અને વીમો કોણે ચૂકવ્યો તેનો પુરાવો;
• તમારા લેખિત પ્રસ્તાવો અને તમારા ભૂતપૂર્વના પ્રતિભાવોની નકલો;
• જો તમારા ભૂતપૂર્વ પતિ ઘરમાં એકલા રહે છે, તો શું તમે ઉપયોગ માટે વળતરનો દાવો કરી શકો છો.

જો તમે ઘર રાખવા માંગતા હોવ તો તમારે શું તપાસવું જોઈએ?

ટેકઓવર ફક્ત ત્યારે જ કાર્ય કરે છે જો તમે તમારા ભૂતપૂર્વ પતિને ચૂકવણી કરી શકો અને બેંક તમને એકમાત્ર ઉધાર લેનાર તરીકે સ્વીકારે. તપાસો:

• શું બેંક તમને ફક્ત તમારી આવક પર મોર્ટગેજ માટે ફાઇનાન્સિંગ સ્ટેટમેન્ટ આપશે;
• ઘરની કિંમત અને તમારે તમારા ભૂતપૂર્વ પતિને તેના હિસ્સા માટે કેટલી રકમ ચૂકવવી પડશે;
• શું ધિરાણકર્તા તમારા ભૂતપૂર્વ પતિને સંયુક્ત અને અનેક જવાબદારીઓમાંથી મુક્ત કરશે;
• તમારા લગ્ન પહેલાના અથવા સહવાસ કરારમાં ટેકઓવર કલમ ​​હોય કે કિંમત સૂત્ર હોય;
• શું તમે તમારા ભૂતપૂર્વ પતિને વચગાળાના સમયગાળા દરમિયાન વિશિષ્ટ ઉપયોગ માટે વળતર આપવાના બાકી છો?

વેચાણની રાહ જોતી વખતે અને પછી નાણાકીય પરિણામો શું છે?

વિવાદ દરમિયાન ગીરો અને માલિકીના ખર્ચ ચાલુ રહે છે, અને ઘરની કિંમત વધી કે ઘટી શકે છે. વિભાગમાં જે સમાધાન થાય છે તે કોણે ચૂકવ્યું.

કલમ 3:172 BW હેઠળ, માલિકીનો ખર્ચ સિદ્ધાંતમાં તમારા શેરના પ્રમાણમાં થાય છે; ઘરમાં રહેતો ભાગીદાર ઊર્જા અને પાણી જેવા ઉપયોગના ખર્ચ ચૂકવે છે. બેંક પ્રત્યે, તમે બંને સામાન્ય રીતે સંયુક્ત રીતે અને અલગ અલગ રીતે જવાબદાર રહેશો: જો તમારામાંથી કોઈ એક ચૂકવણી કરવાનું બંધ કરે છે, તો બેંક બીજા પાસેથી સંપૂર્ણ રકમનો દાવો કરી શકે છે, અને બાકી રકમ ડચ ક્રેડિટ રજિસ્ટ્રેશન ઓફિસ (BKR) માં નોંધણી કરાવી શકાય છે.

• મોર્ટગેજ વ્યાજ અને ચુકવણી: સિદ્ધાંતમાં વહેંચાયેલ; તમારામાંથી કોઈ એક દ્વારા કરવામાં આવતી ચુકવણીઓ સમાધાન દાવા તરફ દોરી જાય છે.
• મ્યુનિસિપલ પ્રોપર્ટી ટેક્સ (OZB) અને વીમો: માલિકી ખર્ચ, ઘરમાં રહેનારા દરેક વ્યક્તિ દ્વારા વહેંચાયેલ.
• જરૂરી સમારકામ: ઉદાહરણ તરીકે, ટપકતી છત તમારા બંને માટે મૂલ્ય જાળવી રાખે છે, તેથી ખર્ચ સૈદ્ધાંતિક રીતે વહેંચવામાં આવે છે.

જો એક ભાગીદાર ઘરનો વિશિષ્ટ ઉપયોગ કરે છે, તો બીજો કેટલાક કિસ્સાઓમાં ઉપયોગ માટે વળતરનો દાવો કરી શકે છે ( gebruiksvergoeding ). તે સફળ થાય છે કે નહીં તે સંજોગો અને તમે ક્યારે માંગ્યું તેના પર આધાર રાખે છે, તેથી તેને વહેલા અને લેખિતમાં રજૂ કરો.

આવક કેવી રીતે વહેંચવામાં આવે છે?

ટ્રાન્સફરનું સંચાલન કરતી સિવિલ-લો નોટરી ( નોટારિસ ) પહેલા મોર્ટગેજ ચૂકવે છે, પછી એસ્ટેટ એજન્ટનું કમિશન અને અન્ય વેચાણ ખર્ચ ચૂકવે છે, અને પછી તમારી સૂચનાઓ અથવા કોર્ટના નિર્ણય અનુસાર બાકીની રકમનું વિતરણ કરે છે.

બાકી રકમ તમારા માલિકીના શેર અને તમારામાંથી કોઈ એકે એકલા ચૂકવેલા ખર્ચ માટેના કોઈપણ સમાધાન દાવા અનુસાર વહેંચવામાં આવે છે. જો આવક મોર્ટગેજ દેવા કરતા ઓછી હોય, તો શેષ દેવું ( રેસ્ટસ્કલ્ડ ) રહે છે, જેના માટે તમે બંને સામાન્ય રીતે બેંક પ્રત્યે જવાબદાર રહેશો.

તમારા ભૂતપૂર્વ ભાઈ જે શેર કરેલા ઘરને વેચશે નહીં, તેના માટે અમે તમારા માટે શું કરી શકીએ?

અમારા કૌટુંબિક વકીલો પહેલા પ્રસ્તાવથી લઈને કોર્ટના નિર્ણય સુધીના સમયગાળામાં ભૂતપૂર્વ જીવનસાથીઓ અને ભાગીદારોને મદદ કરે છે. અમે આ કરી શકીએ છીએ:

• તમારા માલિકી કરાર, લગ્ન પહેલાના કરાર અથવા સહવાસ કરારની સમીક્ષા કરો અને તમારા માલિકીનો હિસ્સો નક્કી કરો;
• મૂલ્યાંકન, એસ્ટેટ એજન્ટ અને સમયરેખા સાથે તમારા ભૂતપૂર્વને લેખિત દરખાસ્તનો મુસદ્દો તૈયાર કરો;
• સમાધાન કરાર અથવા તમારા છૂટાછેડા સમાધાન કરારમાં કરારો રેકોર્ડ કરો;
• મોર્ટગેજ ચૂકવણી, ખર્ચ અને ઉપયોગ માટેના કોઈપણ વળતર માટેના સમાધાન દાવાઓની ગણતરી કરો;
• કલમ 3:185 BW હેઠળ વિભાજન કાર્યવાહી શરૂ કરો અને તમારા ભૂતપૂર્વ પતિની સહી બદલતો ચુકાદો માંગો;
• જ્યારે બેંક દ્વારા ફરજિયાત વેચાણ નિકટવર્તી હોય ત્યારે સારાંશ કાર્યવાહી શક્ય છે કે કેમ તેનું મૂલ્યાંકન કરો.

સારાંશ

• કોઈને પણ સહ-માલિકીમાં રહેવા માટે દબાણ કરી શકાતું નથી: દરેક સહ-માલિક કલમ 3:178 BW હેઠળ વિભાજનની માંગ કરી શકે છે.
• લેખિત દરખાસ્ત અને મધ્યસ્થીથી શરૂઆત કરો; કરાર બંધનકર્તા સમાધાન કરારમાં નોંધી શકાય છે.
• જો તે નિષ્ફળ જાય, તો કોર્ટ કલમ 3:185 BW હેઠળ વેચાણ અથવા ફાળવણીનો આદેશ આપી શકે છે અને ચુકાદો આપી શકે છે કે તેનો ચુકાદો તમારા ભૂતપૂર્વ પતિના સહયોગને બદલે છે (કલમ 3:300 BW).
• ટેકઓવર માટે જરૂરી છે કે જે ભાગીદાર રહે છે તે એકલા મોર્ટગેજ લઈ શકે અને ધિરાણકર્તા બીજાને છોડી દે.
• બધી ચૂકવણીઓનો રેકોર્ડ રાખો: ખર્ચ, ગીરો અને ઉપયોગ માટેનું કોઈપણ વળતર વિભાગમાં નક્કી કરવામાં આવે છે.

વારંવાર પૂછાતા પ્રશ્નો