વાણિજ્યિક જગ્યામાં ખામીઓ ઘણીવાર ભાડૂઆત અને મકાનમાલિક વચ્ચે વિવાદનું કારણ બને છે. છતાં ભાડાપટ્ટે આપેલા સ્થળમાં દરેક ખામી કાનૂની અર્થમાં ખામી નથી હોતી. કાયદો કલમ 7:204 DCC માં ખામીને મિલકતની કોઈપણ સ્થિતિ અથવા લાક્ષણિકતા, અથવા ભાડૂઆતને આભારી ન હોય તેવી કોઈપણ અન્ય પરિસ્થિતિ તરીકે વ્યાખ્યાયિત કરે છે, જેના પરિણામે મિલકત ભાડૂઆતને કરાર કરતી વખતે અપેક્ષા રાખવાનો હકદાર હતો તે આનંદ પ્રદાન કરી શકતી નથી.
આ વ્યાખ્યા પહેલી નજરે લાગે તે કરતાં વધુ વ્યાપક છે. તે ફક્ત છતમાંથી લીક થતી અથવા તૂટેલી સેન્ટ્રલ-હીટિંગ સિસ્ટમ જેવા ભૌતિક નુકસાનને જ લાગુ પડતી નથી. મકાનમાલિક જવાબદાર હોય તેવા કામોને કારણે પરિસરની બહારની પરિસ્થિતિ, જેમ કે ગંભીર અવાજનો ઉપદ્રવ, પણ ખામીનું કારણ બની શકે છે. નિર્ણાયક બાબત એ છે કે ભાડૂત જે આનંદની અપેક્ષા રાખી શકે છે તે વાજબી રીતે બગડ્યો છે કે નહીં. સામાન્ય ઉપયોગ સાથે સુસંગત નાના ઘસારો એ ખામી નથી.
કોણ જવાબદાર છે: મકાનમાલિક કે ભાડૂઆત?
મુખ્ય નિયમ
કલમ 7:206 DCC નો મુખ્ય નિયમ સ્પષ્ટ છે: ભાડૂઆતની વિનંતી પર મકાનમાલિક ખામીઓનું નિરાકરણ કરવા માટે બંધાયેલો છે. આ જવાબદારી લાગુ પડે છે જ્યાં સુધી ઉપાય અશક્ય ન હોય, અથવા જ્યાં સુધી તેના માટેનો ખર્ચ મકાનમાલિક પાસેથી વ્યાજબી રીતે માંગી ન શકાય. તેથી મકાનમાલિક ખર્ચનો આગ્રહ કરીને સમારકામની ફરજમાંથી છટકી શકતો નથી.
નાના સમારકામ માટે એક અપવાદ લાગુ પડે છે. કાયદા અથવા રિવાજ મુજબ, ભાડૂઆતના ખાતામાં હોય તેવા સમારકામ મકાનમાલિક દ્વારા કરાવવાની જરૂર નથી. તૂટેલા દરવાજાના હેન્ડલને બદલવા, ક્ષતિગ્રસ્ત સ્કર્ટિંગ બોર્ડને સુધારવા અથવા ભાડૂઆતો પાસેથી વાજબી રીતે પોતે જ કરાવવાની અપેક્ષા રાખવામાં આવતી નાની ખામીઓને સુધારવાનો વિચાર કરો. 'ભાડૂઆત માટે નાની સમારકામ' અને 'મકાનમાલિક માટે મોટી જાળવણી' વચ્ચેની સીમા હંમેશા તીક્ષ્ણ હોતી નથી અને વ્યવહારમાં નિયમિતપણે ચર્ચા તરફ દોરી જાય છે.
ROZ શરતો દ્વારા કરાર આધારિત વિચલનો
વ્યવહારમાં, વાણિજ્યિક જગ્યાઓ માટેના ભાડાપટ્ટા લગભગ હંમેશા કાઉન્સિલ ફોર રિયલ એસ્ટેટ (ROZ) ના માનક મોડેલોના આધારે પૂર્ણ કરવામાં આવે છે. વાણિજ્યિક જગ્યાઓ માટેના ROZ સામાન્ય જોગવાઈઓમાં વૈધાનિક મુખ્ય નિયમથી દૂરગામી વિચલનો છે: ઘણી જાળવણી જવાબદારીઓ કરાર દ્વારા મકાનમાલિકથી ભાડૂઆતને સ્થાનાંતરિત કરવામાં આવે છે.
આમ, ROZ મોડેલોમાં, આંતરિક જાળવણી, સ્થાપનોની જાળવણી, પહેરેલા ભાગોની ફેરબદલી અને ક્યારેક તો મોટી સમારકામ જેવી બાબતો ભાડૂતના ખર્ચે મૂકવામાં આવે છે. આ સૈદ્ધાંતિક રીતે માન્ય છે, કારણ કે 7:230a શાસન અને કોર્ટની મંજૂરી સાથે, 7:290 શાસન કાયદાથી વિચલનને મંજૂરી આપે છે. મર્યાદાઓ વાજબીતા અને ન્યાયીપણા અને ગેરવાજબી રીતે ભારે કલમો પરના નિયમો દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે.
તેથી, લીઝ પર હસ્તાક્ષર કરતા પહેલા સામાન્ય જોગવાઈઓ કાળજીપૂર્વક વાંચવી અને ભાડૂત તરીકે તમારા પર કઈ જાળવણીની જવાબદારીઓ છે તે સમજવું જરૂરી છે.
ખામીયુક્ત વાણિજ્યિક જગ્યાઓ માટે ભાડૂત અધિકારો
માગણીભર્યું ઉપાય
ખામી સર્જાય ત્યારે પહેલું પગલું એ ડિફોલ્ટની નોટિસ જારી કરવાનું છે: વાજબી સમયગાળામાં ખામી દૂર કરવા માટે મકાનમાલિકને લેખિતમાં માંગ કરવી. ડિફોલ્ટની નોટિસ વિના મકાનમાલિક ડિફોલ્ટ થતો નથી અને ભાડૂત તરીકે તમારો કાનૂની ઉપાયોનો કોઈ દાવો નથી. ડિફોલ્ટની નોટિસમાં ખામી શું છે, કયા સમયગાળામાં ઉપાય થવો જોઈએ અને નિવારણમાં નિષ્ફળતા માટે તમે કયા પરિણામો આપો છો તેનું સ્પષ્ટ વર્ણન કરવું જોઈએ.
ભાડામાં ઘટાડો
જો, ડિફોલ્ટની નોટિસ હોવા છતાં, મકાનમાલિક ખામી દૂર કરવામાં નિષ્ફળ જાય, તો ભાડૂત કલમ 7:207 DCC હેઠળ ખામી અસ્તિત્વમાં હોય તે સમયગાળા માટે પ્રમાણસર ભાડા ઘટાડા માટે હકદાર છે. આ ઘટાડાની ગણતરી ભાડૂતને ખરેખર જે આનંદ મળે છે અને ખામી વિના તેમને જે આનંદ મળતો હોત તેના ગુણોત્તર અનુસાર કરવામાં આવે છે. ભાડૂત સબડિસ્ટ્રિક્ટ કોર્ટ દ્વારા આ ઘટાડો લાગુ કરી શકે છે.
ભાડામાં ઘટાડો મકાનમાલિકને ખામીની જાણ કરવામાં આવે તે ક્ષણથી જ અમલમાં આવે છે, ફક્ત કોર્ટના ચુકાદાની ક્ષણથી જ નહીં. તેથી, હંમેશા લેખિતમાં અને શક્ય તેટલી વહેલી તકે ખામીઓની જાણ કરવાની સલાહ આપવામાં આવે છે, જેથી ઘટાડાની શરૂઆતની તારીખ સારી રીતે દસ્તાવેજીકૃત થાય.
વળતર
જો ખામી મકાનમાલિકને આભારી હોય, ઉદાહરણ તરીકે કારણ કે તેઓ જાણતા હતા કે ખામી નિકટવર્તી છે તે જાણતા હતા અથવા જાણતા હતા કે ખામી નિકટવર્તી છે, તો ભાડૂત કલમ 7:208 DCC હેઠળ વધારાના વળતરનો દાવો કરી શકે છે. તે નુકસાનમાં પરિણામી નુકસાનનો સમાવેશ થઈ શકે છે, જેમ કે ખામીને કારણે ટર્નઓવર ગુમાવવું અથવા ભાડૂતને તેમના વ્યવસાયિક કામગીરી ચાલુ રાખવા માટે ભોગવવા પડેલા ખર્ચ.
સ્વ-સમારકામ અને સેટ-ઓફ
જો, યોગ્ય ડિફોલ્ટ નોટિસ અને નિર્ધારિત સમયગાળાની સમાપ્તિ પછી, મકાનમાલિક ખામીને સુધારવામાં નિષ્ફળ જાય, તો ભાડૂત સૈદ્ધાંતિક રીતે સમારકામ જાતે કરાવવાનો અને ભાડા સામે વાજબી ખર્ચ ચૂકવવાનો હકદાર છે (કલમ 7:206(3) DCC). જોકે, આ અધિકાર મર્યાદાઓને આધીન છે.
પ્રથમ, તે ખરેખર એવી ખામીની ચિંતા કરે છે જે મકાનમાલિકે સુધારવાની જરૂર છે. કોઈપણ જે ભાડૂત તરીકે કરાર મુજબ તેમના પર રહેલી જાળવણીની જવાબદારીનું સમારકામ કરે છે અને ખર્ચ પસાર કરે છે તેને કંઈ મળશે નહીં. બીજું, ભાડૂતે દર્શાવવા સક્ષમ હોવું જોઈએ કે તેમણે મકાનમાલિકને ખામી સુધારવાની તક અગાઉથી આપી હતી અને મકાનમાલિક આમ કરવામાં નિષ્ફળ ગયો હતો. ત્રીજું, થયેલા ખર્ચ અપ્રમાણસર ન હોવા જોઈએ.
આ શરતો પૂરી કર્યા વિના ભાડા સામે સેટ-ઓફ કરવાથી ભાડાના બાકી રકમ માટે કાર્યવાહી થઈ શકે છે. તેથી સેટ-ઓફ કરતા પહેલા કાનૂની સલાહ લેવી સલાહભર્યું છે.
જાળવણી, ROZ શરતો અને મુક્તિની કલમો
ROZ સામાન્ય જોગવાઈઓ જાળવણીને બાહ્ય જાળવણી (મકાનમાલિક માટે) અને આંતરિક જાળવણી (ભાડૂત માટે) માં વિભાજિત કરે છે, પરંતુ કરાર સંસ્કરણ મુજબ ચોક્કસ સીમા અલગ અલગ હોય છે. વધુમાં, સામાન્ય જોગવાઈઓમાં નિયમિતપણે મુક્તિની કલમો હોય છે: જોગવાઈઓ જેના દ્વારા મકાનમાલિક ચોક્કસ નુકસાન માટે જવાબદારીને બાકાત રાખે છે અથવા મર્યાદિત કરે છે.
મુક્તિ હંમેશા માન્ય હોતી નથી. જો મકાનમાલિક તરફથી ઇરાદાપૂર્વક અથવા સભાન બેદરકારીથી નુકસાન થયું હોય, અથવા જો વાજબીતા અને ન્યાયીપણાના ધોરણો અનુસાર આપેલ સંજોગોમાં મુક્તિ અસ્વીકાર્ય હોય, તો કોર્ટ કલમને બાજુ પર રાખી શકે છે. જો કલમ 6:233 DCC ના અર્થમાં મુક્તિ ગેરવાજબી રીતે ભારે કલમ તરીકે લાયક ઠરે છે તો પણ આ જ વાત લાગુ પડે છે. ગ્રાહકો સાથે આ ઝડપથી થાય છે; વાણિજ્યિક ભાડૂતો સાથે મર્યાદા વધારે છે, પરંતુ ત્યાં પણ મર્યાદાઓ છે.
જાળવણી અને મુક્તિ કલમોના વિભાજન માટે સહી કરતા પહેલા તમારા લીઝની સમીક્ષા કરાવો, ખાસ કરીને મોટા પરિસર અથવા ઊંચા ભાડા માટે. જો તમે સામાન્ય જોગવાઈઓ જાણ્યા વિના કરાર પર હસ્તાક્ષર કરો છો, તો કાનૂની સલાહનો ખર્ચ સામાન્ય રીતે તમારા નાણાકીય જોખમોના સંબંધમાં મર્યાદિત હોય છે.
સમય જતાં ભાડાની સમીક્ષા
૭:૨૯૦ કોમર્શિયલ જગ્યા માટે કાયદો ભાડાની સમીક્ષાની શક્યતા પણ પ્રદાન કરે છે. સંમત ભાડાની અવધિ સમાપ્ત થયા પછી, અથવા લાંબા સમયથી ચાલતા કરારના કિસ્સામાં પાંચ વર્ષ પછી, કોઈપણ પક્ષ સબડિસ્ટ્રિક્ટ કોર્ટને છેલ્લા પાંચ વર્ષમાં વિસ્તારમાં તુલનાત્મક કોમર્શિયલ જગ્યાના ભાડાની સરેરાશ સાથે ભાડાને સમાયોજિત કરવા માટે કહી શકે છે (કલમ ૭:૩૦૩ ડીસીસી). આ માટે ફરજિયાત નિષ્ણાત અભિપ્રાયની જરૂર છે: કોર્ટ એક અથવા વધુ નિષ્ણાતોની નિમણૂક કરે છે જે બજારને અનુરૂપ ભાડું સ્થાપિત કરે છે.
આ પ્રક્રિયા મકાનમાલિક માટે ખુલ્લી છે જેમને લાગે છે કે ભાડું ખૂબ ઓછું થઈ ગયું છે અને ભાડૂત માટે પણ જે માને છે કે તેઓ ખૂબ વધારે ચૂકવી રહ્યા છે. પરિણામ બંધનકર્તા રહેશે, સિવાય કે પક્ષો પરસ્પર કરાર દ્વારા અન્યથા નિર્ણય લે. 7:230 વાણિજ્યિક જગ્યા માટે ભાડાની સમીક્ષા કરવાનો આ કાનૂની અધિકાર અસ્તિત્વમાં નથી. ભાડા ગોઠવણ ફક્ત કરાર માર્ગ દ્વારા જ શક્ય છે, સામાન્ય રીતે ઇન્ડેક્સેશન કલમ દ્વારા.
ભાડાની સમીક્ષા વાણિજ્યિક જગ્યાઓની આસપાસના કાનૂની ગતિશીલતાના વર્તુળને પૂર્ણ કરે છે: ફક્ત જગ્યાની ઍક્સેસ અને સમાપ્તિ જ નહીં, પરંતુ તમે ચૂકવો છો તે કિંમત પણ લાગુ શાસન દ્વારા સહ-નિર્ધારિત થાય છે.
વાણિજ્યિક લીઝ કાયદા પર આ શ્રેણીમાંથી વધુ
આ લેખ વાણિજ્યિક લીઝ કાયદા પરની અમારી ત્રણ ભાગની શ્રેણીનો એક ભાગ છે. અન્ય ભાગો પણ વાંચો:
- ભાગ ૧: ૭:૨૯૦ કે ૭:૨૩૦a ડીસીસી? તમારા વાણિજ્યિક પરિસર પર કયો ભાડાપટ્ટો લાગુ પડે છે?
- ભાગ ૨: વાણિજ્યિક લીઝ સમાપ્ત કરવી: નોટિસ પીરિયડ્સ, મેદાન અને મુશ્કેલીઓ
આ પણ વાંચો: 7:290 અથવા 7:230a DCC? તમારા વાણિજ્યિક પરિસર પર કયો ભાડાપટ્ટો લાગુ પડે છે અને વાણિજ્યિક લીઝ સમાપ્ત કરવી: નોટિસ અવધિ, મેદાન અને મુશ્કેલીઓ.
ઉપસંહાર
વાણિજ્યિક જગ્યાઓમાં ખામીઓ વારંવાર અને ક્યારેક ખર્ચાળ સમસ્યા છે. પછી ભલે તે છતમાંથી લીક થતી હોય, ગરમીનું ખામીયુક્ત સ્થાપન હોય કે પછી વ્યવસાયિક કામગીરીમાં અવરોધરૂપ થતી જાળવણીની વાત હોય: ભાડૂઆત તરીકે તમારી પાસે ચોક્કસ અધિકારો છે, પરંતુ તમારે તે અધિકારોનો સક્રિયપણે ઉપયોગ કરવો જોઈએ અને યોગ્ય પ્રક્રિયાનું પાલન કરવું જોઈએ. હંમેશા લેખિતમાં ખામીઓની જાણ કરો, ડિફોલ્ટની નોટિસ જારી કરો અને બધું રેકોર્ડ કરો.
મકાનમાલિક તરીકે સ્પષ્ટ જાળવણી યોજના જાળવી રાખવાની અને ખામીઓ ચાલુ ન રહેવા દેવાની સલાહ આપવામાં આવે છે. પરિણામી નુકસાન માટે જવાબદારી ઝડપથી નોંધપાત્ર પ્રમાણમાં વધી શકે છે.
Law & More વાણિજ્યિક જગ્યાના ભાડૂતો અને મકાનમાલિકો બંનેને ખામીઓ, જાળવણીના વિભાજન, ભાડાની સમીક્ષા અને સંબંધિત બાબતો પર સલાહ આપે છે. કોઈ જવાબદારી વિના વાતચીત માટે અમારો સંપર્ક કરો.
વારંવાર પૂછાતા પ્રશ્નો
શું હું મારા વાણિજ્યિક પરિસરમાં ખામી માટે ભાડામાં ઘટાડો મેળવવા માટે હકદાર છું?
હા. જો કલમ 7:204 DCC ના અર્થમાં કોઈ ખામી હોય અને મકાનમાલિક ડિફોલ્ટની સૂચના પછી યોગ્ય સમયે તેને સુધારે નહીં, તો તમે કલમ 7:207 DCC હેઠળ પ્રમાણસર ભાડા ઘટાડાનો દાવો કરી શકો છો. તે ઘટાડો ખામીના લેખિત અહેવાલની ક્ષણથી અમલમાં આવશે.
ભાડૂઆત તરીકે મારા ખાતામાં કયા નાના સમારકામનો ખર્ચ થશે?
નાના સમારકામ એ એવા સમારકામ છે જે કાયદા અથવા રિવાજ મુજબ, ભાડૂતના ખાતા માટે વાજબી છે, જેમ કે તૂટેલા સ્વીચો બદલવા, સાંધામાં નાના ગાબડા સીલ કરવા અથવા રોજિંદા ઉપયોગ દરમિયાન ઘસાઈ ગયેલા ભાગોનું સમારકામ. મુખ્ય જાળવણી સાથેની સીમા, જે મકાનમાલિક માટે છે, વ્યવહારમાં અસ્પષ્ટ હોઈ શકે છે અને કેટલીકવાર ROZ જોગવાઈઓમાં કરાર દ્વારા વધુ વર્ણવવામાં આવે છે.
શું હું મારી જાતે ખામી સુધારી શકું છું અને ભાડામાંથી ખર્ચ કાપી શકું છું?
તે શક્ય છે, પરંતુ ફક્ત ત્યારે જ જો કાનૂની શરતો પૂરી થાય: ડિફોલ્ટની નોટિસ મોકલવામાં આવી હોય, મકાનમાલિકે સમયગાળો સમાપ્ત થવા દીધો હોય, તે એવી ખામીને લગતી હોય જે મકાનમાલિકે સુધારવાની જરૂર હોય અને ખર્ચ વાજબી હોય. આ શરતો પૂરી કર્યા વિના સેટ-ઓફ કરવાથી ભાડાના બાકી રકમ માટે કાર્યવાહી થઈ શકે છે.
શું હું ભાડૂઆત તરીકે ભાડાની સમીક્ષા કરાવી શકું?
૭:૨૯૦ કોમર્શિયલ જગ્યા માટે, તમે સંમત ભાડા સમયગાળા પછી અથવા પાંચ વર્ષ પછી, સબડિસ્ટ્રિક્ટ કોર્ટને વિસ્તારની તુલનાત્મક જગ્યાના બજાર-અનુરૂપ ભાડા સાથે ભાડાને સમાયોજિત કરવા માટે કહી શકો છો (કલમ ૭:૩૦૩ ડીસીસી). ૭:૨૩૦ કોમર્શિયલ જગ્યા માટે આ કાનૂની અધિકાર અસ્તિત્વમાં નથી.
