મિલકતનું એક્ઝિક્યુટરી વેચાણ: તે કેવી રીતે કાર્ય કરે છે અને લેણદાર માટે જોખમો

તમે ચુકાદો મેળવ્યો છે. કોર્ટે તમારા દાવાને માન્ય રાખ્યો છે અને વિરોધી પક્ષને ચૂકવણી કરવાનો આદેશ આપવામાં આવ્યો છે. પરંતુ દેવાદાર ચૂકવણી કરતો નથી. જો તેમની પાસે મિલકત હોય, તો તે મિલકતનું બળજબરીથી વેચાણ તમારા દાવાને વસૂલવાનો માર્ગ હોઈ શકે છે. આને એક્ઝિક્યુટરી વેચાણ (એક્ઝેક્યુટોરિયલ વર્કૂપ) કહેવામાં આવે છે. જોકે, સફળ અમલીકરણનો માર્ગ લાંબો, ખર્ચાળ અને અનિશ્ચિત છે. આ લેખમાં અમે સમજાવીએ છીએ કે પ્રક્રિયા કેવી રીતે કાર્ય કરે છે અને લેણદાર તરીકે તમે કયા જોખમોનો સામનો કરો છો.

અમલમાં મુકી શકાય તેવું શીર્ષક: શરૂઆતનો બિંદુ

મિલકત સામે અમલીકરણ હંમેશા લાગુ પાડી શકાય તેવા શીર્ષક (એક્ઝિક્યુટોરિયલ ટાઇટલ) થી શરૂ થાય છે. આ એક દસ્તાવેજ છે જેના આધારે કાયદો અમલીકરણની મંજૂરી આપે છે. સૌથી સામાન્ય શીર્ષક કોર્ટનો ચુકાદો છે, પરંતુ નોટરીયલ ડીડ અથવા કોર્ટનો આદેશ પણ શીર્ષક તરીકે સેવા આપી શકે છે. ચુકાદો કામચલાઉ રીતે લાગુ પાડી શકાય તેવું જાહેર કરવું આવશ્યક છે, અથવા અપીલ માટેની અવધિ સમાપ્ત થઈ ગઈ હોવી જોઈએ. માન્ય લાગુ પાડી શકાય તેવા શીર્ષક વિના, અમલીકરણ શરૂ થઈ શકતું નથી.

સેવા અને ચૂકવણીનો ઓર્ડર

કોઈપણ જપ્તી વસૂલવામાં આવે તે પહેલાં, બેલિફે દેવાદાર પર ઔપચારિક રીતે ચુકાદો આપવો જ જોઇએ - એટલે કે, તેને સત્તાવાર રીતે પહોંચાડવો. ત્યારબાદ બેલિફ ચૂકવણી કરવાનો આદેશ જારી કરે છે. ડચ સિવિલ પ્રોસિજર કોડ (Rv) ની કલમ 439 હેઠળ, દેવાદારને સ્વેચ્છાએ ચૂકવણી કરવા માટે ઓછામાં ઓછા બે દિવસનો સમય આપવામાં આવે છે. ચુકવણી વિના તે સમયગાળો સમાપ્ત થાય તે પછી જ વાસ્તવિક અમલ શરૂ થઈ શકે છે.

આ પગલું ફક્ત ઔપચારિકતા નથી. જો સેવા ખામીયુક્ત હોય અથવા ઓર્ડર યોગ્ય રીતે જારી ન કરવામાં આવે, તો દેવાદાર અમલીકરણને પડકારી શકે છે. તેથી, બેલિફ દ્વારા કાર્ય કાળજીપૂર્વક હાથ ધરવામાં આવે તે ખૂબ જ મહત્વપૂર્ણ છે.

મિલકત પર એક્ઝિક્યુટરી જોડાણ

ચુકવણીનો સમયગાળો સમાપ્ત થયા પછી, બેલિફ મિલકત પર એક્ઝિક્યુટરી એટેચમેન્ટ વસૂલ કરે છે. આ એટેચમેન્ટ લેન્ડ રજિસ્ટ્રી (કડાસ્ટર) (કલમ 505 Rv) ના જાહેર રજિસ્ટરમાં નોંધાયેલ છે. તે ક્ષણથી, એટેચમેન્ટ તૃતીય પક્ષોને દેખાય છે અને મિલકત કાયદેસર રીતે બોજવાળી બને છે. સૈદ્ધાંતિક રીતે, દેવાદાર હવે મિલકત વેચી શકશે નહીં અથવા તેના પર નવા અધિકારોનો બોજ નાખી શકશે નહીં. જો તેઓ કોઈપણ રીતે આમ કરે છે, તો ખરીદનાર અથવા નવો મર્યાદિત અધિકારધારક એટેચિંગ લેણદારની સરખામણીમાં તે વ્યવહાર પર આધાર રાખી શકશે નહીં.

બેલિફ દેવાદાર અને કોઈપણ ગીરોધારકોને જપ્તીની સૂચના આપે છે. ગીરોધારકોને અમલીકરણ પોતાના હાથમાં લેવાનો અધિકાર છે - આ વિશે વધુ પછીથી.

જાહેર હરાજી

મુખ્ય નિયમ એ છે કે એક્ઝિક્યુટરી વેચાણ જાહેર હરાજી દ્વારા થાય છે (કલમ 514 Rv et seq.). હરાજીનું આયોજન નાગરિક-કાયદા નોટરી દ્વારા કરવામાં આવે છે, જે હરાજીની શરતો પણ બનાવે છે. મિલકતની જાહેરાત જાહેર રજિસ્ટર દ્વારા અને સામાન્ય રીતે વિશિષ્ટ હરાજી પ્લેટફોર્મ દ્વારા અગાઉથી કરવામાં આવે છે. નોટરી પ્રચારનું સંચાલન કરે છે, માહિતી દસ્તાવેજોનું સંકલન કરે છે અને હરાજી પોતે જ કરે છે.

હરાજીના દિવસે, રસ ધરાવતા પક્ષો બોલી લગાવી શકે છે. મિલકત સૌથી વધુ બોલી લગાવનારને આપવામાં આવે છે, ત્યારબાદ નોટરી ખરીદી કરાર બનાવે છે. ખરીદી કિંમત સામાન્ય રીતે થોડા અઠવાડિયામાં ચૂકવવી આવશ્યક છે. ચુકવણી પછી, ટ્રાન્સફર નોટરીયલ એક્ઝિક્યુટરી વેચાણના ડીડ દ્વારા થાય છે, જે જમીન રજિસ્ટ્રીમાં પણ નોંધાયેલ છે.

વિકલ્પ તરીકે ખાનગી વેચાણ

જાહેર હરાજી ઉપરાંત, ડચ સિવિલ કોડ (BW) ની કલમ 3:268(2) ખાનગી વેચાણની શક્યતા પ્રદાન કરે છે. આ માટે પ્રારંભિક રાહત ન્યાયાધીશની પરવાનગીની જરૂર પડે છે, જે દેવાદાર અથવા મોર્ટગેજ લેનાર દ્વારા વિનંતી કરવામાં આવે છે - જોડાણ લેણદાર દ્વારા નહીં. ન્યાયાધીશ તે પરવાનગી આપે છે જો તે શક્ય હોય કે ખાનગી વેચાણ હરાજી કરતા વધુ વળતર આપશે.

વ્યવહારમાં આ માર્ગ વધુને વધુ અપનાવવામાં આવે છે, ખાસ કરીને જ્યારે બધા સંકળાયેલા લેણદારો તેની સાથે સંમત થાય છે. ખાનગી વેચાણ સામાન્ય રીતે વધુ સરળતાથી આગળ વધે છે, ઊંચી કિંમત મેળવે છે અને હરાજીના ખર્ચમાં બચત કરે છે. લેણદાર માટે, ઘણા કિસ્સાઓમાં આ વિકલ્પ વિશે સક્રિયપણે વિચારવું સમજદારીભર્યું છે.

જો દેવાદાર એકમાત્ર માલિક ન હોય તો શું?

વ્યવહારમાં દેવાદાર ઘણીવાર મિલકતનો એકમાત્ર માલિક હોતો નથી. એક સામાન્ય પરિસ્થિતિ એ છે કે બે સહ-માલિકો હોય છે જેમના દરેક પાસે સમાન, અવિભાજિત અડધો હિસ્સો હોય છે - ઉદાહરણ તરીકે ભાગીદારો જેમણે સાથે મળીને ઘર ખરીદ્યું હોય. આના અમલીકરણ માટે નોંધપાત્ર પરિણામો આવે છે.

એક સહ-માલિકનો એટેચિંગ લેણદાર સૈદ્ધાંતિક રીતે ફક્ત તે દેવાદારના મિલકતમાં અવિભાજિત હિસ્સો જ એટેચ કરી શકે છે અને વેચી શકે છે, સમગ્ર મિલકત નહીં (ડચ સિવિલ કોડ, BW ની કલમ 3:175). બીજા સહ-માલિકનો હિસ્સો અમલીકરણના અવકાશની બહાર આવે છે, કારણ કે તે વ્યક્તિ દેવા માટે જવાબદાર નથી. તેથી લેણદાર ફક્ત આખા ઘરનું હરાજી કરાવી શકતો નથી.

મુશ્કેલી એ છે કે અવિભાજિત અડધા શેર વેચવા ખૂબ જ મુશ્કેલ છે. ભાગ્યે જ કોઈ ખરીદનાર અપૂર્ણાંક હિસ્સો મેળવવા અને અજાણી વ્યક્તિ સાથે સહ-માલિક બનવા તૈયાર હોય, જેમાં બધી વ્યવહારિક ગૂંચવણો શામેલ હોય છે. જાહેર હરાજીમાં આવા શેર, જો તે વેચાય તો, તેના પ્રમાણસર મૂલ્યનો માત્ર એક અંશ મેળવશે.

આ કારણોસર, લેણદાર સામાન્ય રીતે સમુદાયનું વિભાજન કરવા માંગશે. કલમ 3:180 BW હેઠળ, જે લેણદારે સહ-માલિકનો હિસ્સો જોડ્યો છે તે બીજા સહ-માલિકની ઇચ્છા વિરુદ્ધ પણ સમુદાયના વિભાજન (વર્ડેલિંગ) ની માંગ કરી શકે છે. વિભાજન દ્વારા સમગ્ર મિલકત વેચી શકાય છે અને ચોખ્ખી આવક સહ-માલિકો વચ્ચે તેમના શેર અનુસાર વહેંચી શકાય છે. ત્યારબાદ લેણદાર દેવાદાર પાસેથી આવકના ભાગની વસૂલાત કરી શકે છે, જ્યારે અન્ય સહ-માલિકનો હિસ્સો તે વ્યક્તિને ચૂકવવામાં આવે છે અને તે લેણદારની પહોંચની બહાર રહે છે.

જ્યારે સહ-માલિકો મિલકતના સમુદાયમાં લગ્ન કરે છે (gemeenschap van goederen) અને દેવું એ સમુદાયનું દેવું હોય ત્યારે એક અલગ પરિસ્થિતિ ઊભી થાય છે. તે કિસ્સામાં સમગ્ર સમુદાય - સમગ્ર મિલકત સહિત - સૈદ્ધાંતિક રીતે આશ્રય તરીકે સેવા આપી શકે છે, કારણ કે બંને જીવનસાથી જવાબદાર છે. આ જ વાત અન્ય દેવાં પર લાગુ પડે છે જેના માટે બંને માલિકો સંયુક્ત રીતે જવાબદાર છે, જેમ કે સંયુક્ત લોન. જો કે, જ્યાં માલિકોમાંથી ફક્ત એક જ ખાનગી દેવાનો દેવાદાર હોય, ત્યાં તે વ્યક્તિના હિસ્સાની મર્યાદા લાગુ પડે છે.

તેથી, લેણદાર માટે એ તપાસવું જરૂરી છે કે, જપ્તી લેતા પહેલા, મિલકતના નોંધાયેલા માલિકો કોણ છે અને તેઓ કયા આધારે તેને ધરાવે છે. જમીન રજિસ્ટ્રી (કડાસ્ટર) માલિકીની સ્થિતિ દર્શાવે છે. સંપૂર્ણ મિલકત કે ફક્ત અવિભાજિત હિસ્સો લાગુ કરી શકાય છે કે કેમ તે મોટાભાગે પુનઃપ્રાપ્તિની સંભાવનાઓ - તેમજ ખર્ચ અને માર્ગ માટે જરૂરી સમય નક્કી કરે છે.

આવકનું વિતરણ: રેન્કિંગ વ્યવસ્થા

એકવાર મિલકત વેચાઈ જાય અને ખરીદી કિંમત પ્રાપ્ત થઈ જાય, પછી રકમનું વિતરણ કરવું આવશ્યક છે. જો ઘણા લેણદારો હોય - જે સામાન્ય રીતે મિલકત અમલીકરણના કિસ્સામાં હોય છે - તો રેન્કિંગ ગોઠવણ (રેન્જરેજલિંગ) થાય છે (કલમ 551 આરવી એટ સેક.). નોટરી અથવા સુપરવાઇઝરી જજ નક્કી કરે છે કે કયા લેણદારોને ચૂકવણી કરવામાં આવે છે અને કયા ક્રમમાં.

મોર્ટગેજ લેનાર પહેલા ક્રમે આવે છે. ત્યારબાદ ટેક્સ ઓથોરિટી જેવા કોઈપણ પ્રેફરન્શિયલ લેણદારો આવે છે. તે પછી, અમલીકરણનો ખર્ચ પોતે ચૂકવવામાં આવે છે. પછી જે કંઈ બાકી રહે છે તે જોડાણ કરનાર લેણદારોમાં તેમની જોડાણ તારીખના ક્રમ અનુસાર વહેંચવામાં આવે છે: જેણે અગાઉ જોડાણ કર્યું છે તેનો ક્રમ ઊંચો છે. સંપૂર્ણ વિતરણ પછી જે કંઈ બાકી રહે છે તે દેવાદારને જાય છે.

જોખમ ૧: ગીરો લેનાર પ્રાથમિકતા લે છે

લેણદાર માટે સૌથી મૂળભૂત જોખમ રેન્કિંગનો ક્રમ છે. બેંક અથવા અન્ય મોર્ટગેજધારક મિલકત પર મોર્ટગેજ ધરાવે છે અને તેથી માળખાકીય રીતે જોડનાર લેણદાર કરતા આગળ રહે છે. આનો અર્થ એ છે કે મોર્ટગેજ દેવું - વ્યાજના બાકી રકમ અને આનુષંગિક ખર્ચ સહિત - વેચાણની રકમમાંથી પહેલા ચૂકવવામાં આવે છે. પછી જે બાકી રહે છે તે જ લેણદારને ઉપલબ્ધ થાય છે.

બજાર મૂલ્યની તુલનામાં ઊંચી મોર્ટગેજ દેવું ધરાવતી મિલકત માટે, મોર્ટગેજ ચૂકવ્યા પછી જોડાણ કરનાર લેણદાર માટે લગભગ કંઈ જ બચતું નથી - ભલે મિલકત વાજબી કિંમતે વેચાઈ હોય.

જોખમ ૨: અમલીકરણની આવક અપેક્ષા કરતાં ઓછી છે

જાહેર હરાજી દ્વારા વેચાયેલી મિલકતો ખુલ્લા બજારમાં ખાનગી રીતે ઓફર કરાયેલી મિલકતો કરતાં માળખાકીય રીતે ઓછી કિંમત મેળવે છે. બોલી લગાવનારાઓ જાણે છે કે તેઓ ફરજિયાત વેચાણવાળી મિલકત ખરીદી રહ્યા છે: તેમની પાસે નિરીક્ષણ કરવાની મર્યાદિત તકો છે, મિલકતની સ્થિતિ હંમેશા સંપૂર્ણપણે જાણીતી નથી, અને એવી શક્યતા છે કે ભૂતપૂર્વ કબજેદાર સ્વેચ્છાએ નહીં છોડે. આ બધું ઓછી બોલી કિંમતમાં પ્રતિબિંબિત થાય છે.

વ્યવહારમાં, અમલીકરણની રકમ નિયમિતપણે ખુલ્લા બજાર મૂલ્ય કરતાં 15 થી 30 ટકા ઓછી હોય છે, ક્યારેક વધુ. જે લેણદારે તેમની ગણતરીઓ સત્તાવાર કર મૂલ્ય (WOZ) અથવા મૂલ્યાંકન અહેવાલ પર આધારિત કરી છે તે હરાજી પછી એક અપ્રિય આશ્ચર્યનો સામનો કરી શકે છે.

જોખમ ૩: સ્પર્ધાત્મક જોડાણ કરનારા લેણદારો

દેવાદારની મિલકત પર નજર રાખનાર ભાગ્યે જ એકમાત્ર લેણદાર હોય છે. અન્ય લેણદારોએ પણ જપ્તી વસૂલ કરી હોય શકે છે, અને તેમનો ક્રમ જમીન રજિસ્ટ્રીમાં તેમના જપ્તીની નોંધણીની તારીખ દ્વારા નક્કી થાય છે. જે પણ પહેલા હતું તેને પ્રાથમિકતા આપવામાં આવે છે.

જે લેણદાર મોડેથી ખબર પડે છે તે રેન્કિંગ વ્યવસ્થામાં પાછળ રહી જવાનું જોખમ ધરાવે છે, અને ત્યાં સુધીમાં ઉપલબ્ધ રકમ ખતમ થઈ જાય છે. તેથી, અમલમાં મુકાયેલ ટાઇટલ મેળવ્યા પછી શક્ય તેટલી ઝડપથી જપ્તી લેવાની સલાહ આપવામાં આવે છે.

જોખમ ૪: ખર્ચ આવક ઘટાડે છે

મિલકત સામે અમલીકરણમાં નોંધપાત્ર ખર્ચનો સમાવેશ થાય છે: સેવા અને ટાંચમાં લેવા માટે બેલિફની ફી, હરાજી અથવા ખાનગી વેચાણ માટે નોટરી ફી, નોંધણી માટે જમીન રજિસ્ટ્રી ખર્ચ, અને જો દેવાદાર સ્વેચ્છાએ મિલકત ન છોડે તો સંભવતઃ ખાલી કરાવવાનો ખર્ચ. લેણદારોને ચૂકવણી કરવામાં આવે તે પહેલાં આ બધા ખર્ચ વેચાણની રકમમાંથી કાપવામાં આવે છે.

જોકે અમલીકરણ ખર્ચ સામાન્ય દાવાઓ કરતાં આગળ હોય છે, તે લેણદારને ઉપલબ્ધ ચોખ્ખી આવક ઘટાડે છે. પ્રમાણમાં ઓછી કિંમતની મિલકતો અથવા ઊંચા મોર્ટગેજ દેવા સાથે, ખર્ચ કોઈપણ ઉપલબ્ધ સરપ્લસનો નોંધપાત્ર ભાગ ગળી શકે છે.

જોખમ ૫: અમલીકરણ મનાઈ હુકમ કાર્યવાહી

દેવાદારને પ્રારંભિક રાહત ન્યાયાધીશ (કલમ 438 Rv) સમક્ષ અમલીકરણ મનાઈ હુકમ કાર્યવાહી (એક્ઝિક્યુટીકોર્ટગેડીંગ) દ્વારા અમલીકરણને પડકારવાનો અધિકાર છે. તેઓ દાવો કરી શકે છે કે અમલીકરણ સ્થગિત કરવામાં આવે, ઉદાહરણ તરીકે કારણ કે તેઓ દલીલ કરે છે કે દાવો પહેલાથી જ (આંશિક રીતે) ચૂકવવામાં આવ્યો છે, અમલીકરણ શક્તિનો દુરુપયોગ થયો છે, અથવા નવા સંજોગો ઉભા થયા છે જે અમલીકરણના માર્ગમાં અવરોધરૂપ છે.

સૈદ્ધાંતિક રીતે, ફક્ત ચૂકવણી કરવામાં અસમર્થતા સસ્પેન્શન માટે પૂરતા કારણો નથી. પરંતુ મનાઈ હુકમની કાર્યવાહીમાં સમય અને પૈસાનો ખર્ચ થાય છે, ભલે લેણદાર આખરે સાચો સાબિત થાય. આમ પ્રક્રિયા અઠવાડિયા સુધી વિલંબિત થઈ શકે છે, જ્યારે ખર્ચ વધી શકે છે.

જોખમ ૬: ગીરોધારક દ્વારા સારાંશ અમલીકરણ

કલમ 3:268 BW ગીરોધારકને સમરી અમલીકરણ (પેરેટ એક્ઝિક્યુટી) નો અધિકાર આપે છે: તેઓ કોર્ટના ટાઇટલની જરૂર વગર અને એટેચિંગ લેણદારની પરવાનગી આપ્યા વિના મિલકત વેચી શકે છે. જો દેવાદાર પણ તેમની ગીરો જવાબદારીઓ પૂર્ણ કરવામાં નિષ્ફળ જાય, તો બેંક સામાન્ય રીતે અમલીકરણ માટે આગળ વધવાનું નક્કી કરશે.

તે કિસ્સામાં, એટેચિંગ લેણદાર સંપૂર્ણપણે નિયંત્રણ ગુમાવે છે. બેંક સમય, વેચાણની પદ્ધતિ અને નોટરી નક્કી કરે છે. લેણદાર ફક્ત એ જોવા માટે રાહ જોઈ શકે છે કે મોર્ટગેજ દેવું અને આનુષંગિક ખર્ચ ચૂકવ્યા પછી તેમના માટે કંઈ બાકી રહે છે કે નહીં.

જોખમ ૭: દેવાદારનું નાદારી

જો અમલીકરણ પ્રક્રિયા દરમિયાન દેવાદારને નાદાર જાહેર કરવામાં આવે છે, તો નાદારીમાં ટ્રસ્ટી દેવાદારના અધિકારોમાં પ્રવેશ કરે છે. ત્યારબાદ મિલકત પરની જપ્તી નાદારી મિલકતનો ભાગ બને છે અને વ્યક્તિગત અમલીકરણ સિદ્ધાંતમાં બંધ થઈ જાય છે. ત્યારથી નાદારીની કાર્યવાહી દ્વારા મામલો ઉકેલાઈ જાય છે.

ટ્રસ્ટી મિલકતના વેચાણનો નિર્ણય લે છે અને તેમાંથી મળેલી રકમ નાદારી કાયદા અનુસાર વહેંચવામાં આવે છે. અસુરક્ષિત લેણદાર માટે - મોર્ટગેજ અથવા પ્લેજ વિના - આનો અર્થ એ છે કે મોટાભાગના કિસ્સાઓમાં તેમને તેમના દાવાના મર્યાદિત ટકાવારી જ ચૂકવવામાં આવશે, જો કંઈપણ હોય તો.

જોખમ ૮: શેષ દેવું કંઈ ઉકેલતું નથી

સફળ અમલીકરણનો અર્થ એ નથી કે દાવો સંપૂર્ણપણે સંતુષ્ટ થઈ ગયો છે. જો મોર્ટગેજ દેવું, ખર્ચ અને અન્ય દાવાઓ બાદ કર્યા પછી વેચાણની રકમ સમગ્ર દાવાને આવરી લેવા માટે અપૂરતી હોય, તો બાકી રહેલું દેવું રહે છે. દેવાદાર તેના માટે વ્યક્તિગત રીતે જવાબદાર છે.

પરંતુ જે દેવાદારે પોતાનું ઘર ગુમાવ્યું હોય અને આર્થિક મુશ્કેલીમાં હોય તેની પાસે સામાન્ય રીતે બહુ ઓછી વસૂલાતપાત્ર સંપત્તિ બાકી રહે છે. ત્યારબાદ લેણદાર ઔપચારિક રીતે શેષ દાવો ધરાવે છે, પરંતુ વ્યવહારમાં તેને ખરેખર વસૂલવાની શક્યતા મર્યાદિત છે.

જોખમ 9: અપીલ હારી જાઓ ત્યારે પ્રથમ વખત ચુકાદો લાગુ કરવો

પ્રથમ કિસ્સામાં આપવામાં આવેલ ચુકાદો ઘણીવાર કામચલાઉ ધોરણે લાગુ કરી શકાય તેવો જાહેર કરવામાં આવે છે. આનો અર્થ એ છે કે જ્યારે અપીલ હજુ પણ પેન્ડિંગ હોય અને તેથી ચુકાદો હજુ સુધી અંતિમ ન બન્યો હોય ત્યારે તમને અમલીકરણ સાથે આગળ વધવાની મંજૂરી છે. આ આકર્ષક લાગી શકે છે કારણ કે તમારે રાહ જોવાની જરૂર નથી, પરંતુ તે નોંધપાત્ર જોખમ ધરાવે છે: જો અપીલનો નિર્ણય તમારી વિરુદ્ધ કરવામાં આવે અને ચુકાદો બાજુ પર રાખવામાં આવે, તો તમે મિલકત સામે જે કાનૂની આધાર પર લાગુ કર્યો હતો તે પાછલી અસરથી અદૃશ્ય થઈ જાય છે.

આના પરિણામો દૂરગામી હોઈ શકે છે. પછી તમે માન્ય માલિકી વગર અમલમાં મુકાયા હશો અને સૈદ્ધાંતિક રીતે, દેવાદારને થયેલા નુકસાન માટે જવાબદાર છો. કારણ કે તે દરમિયાન મિલકત વેચાઈ ગઈ છે અને તૃતીય પક્ષને ટ્રાન્સફર કરવામાં આવી છે, તમે સામાન્ય રીતે તે વેચાણને રદ કરી શકતા નથી: જે ખરીદનારએ અમલીકરણ હરાજીમાં સારી શ્રદ્ધાથી મિલકત ખરીદી છે તે સુરક્ષિત છે. ત્યારબાદ તમારે તમને મળેલી રકમ ચૂકવવી પડશે અને તેના ઉપર, વધારાના નુકસાનની ભરપાઈ કરવી પડશે, જેમ કે અમલીકરણ મૂલ્ય અને મિલકતના વાસ્તવિક મૂલ્ય વચ્ચેનો તફાવત, સ્થળાંતર ખર્ચ અને કોઈપણ પરિણામી નુકસાન.

આ જવાબદારી વધુમાં એક કડક, જોખમ-આધારિત જવાબદારી છે: જે કોઈ પણ વ્યક્તિ જે ચુકાદો લાગુ કરે છે જે પાછળથી રદ કરવામાં આવે છે તે પોતાના જોખમે કાર્ય કરે છે, ભલે તેઓ સંપૂર્ણપણે સારા વિશ્વાસથી હોય. તેથી, અપીલ ગુમાવવાથી તમને મૂળ દાવા કરતાં વધુ ખર્ચ થઈ શકે છે. આ કારણોસર, હંમેશા ધ્યાનમાં લો કે તમારો કેસ કેટલો મજબૂત છે, શું બીજો પક્ષ કોઈપણ ચુકવણી માટે આશ્રય આપે છે, અને શું તાત્કાલિક અમલ કરવાને બદલે અપીલના પરિણામની રાહ જોવી તે સમજદારીભર્યું છે.

લેણદાર તરીકે શ્રેષ્ઠ કાર્યવાહી શું છે?

મિલકત સામે અમલીકરણ શરૂ કરતા પહેલા, કાળજીપૂર્વક મૂલ્યાંકન કરવું જરૂરી છે. તમારી જાતને નીચેના પ્રશ્નો પૂછો: મિલકતનું વર્તમાન બજાર મૂલ્ય શું છે અને મોર્ટગેજ દેવું કેટલું ઊંચું છે? શું અન્ય કોઈ લેણદારો છે અને તેમનો દરજ્જો શું છે? શું દેવાદારની કોઈ સંપત્તિ અથવા આવક છે જેની સામે અમલીકરણ સરળ અને સસ્તું છે? અને શું એક મૈત્રીપૂર્ણ સમાધાન - અમલીકરણના ભય હેઠળ હોય કે ન હોય - એક વાસ્તવિક વિકલ્પ છે?

અમલીકરણની ધમકી ક્યારેક અમલીકરણ કરતાં વ્યવહારમાં વધુ અસરકારક હોય છે. જે દેવાદારો જાણે છે કે તેમનું ઘર જોખમમાં છે તેઓ ઘણીવાર ચુકવણી વ્યવસ્થા અથવા સમાધાન સ્વીકારવા તૈયાર હોય છે જેનો તેમણે અગાઉ ઇનકાર કર્યો હતો. સમયસર માંગ પત્ર અથવા અમલીકરણની સૂચના લાંબી અને ખર્ચાળ અમલીકરણ પ્રક્રિયાને સંપૂર્ણપણે પૂર્ણ કર્યા વિના ઇચ્છિત પરિણામ આપી શકે છે.

ઉપસંહાર

મિલકતનું એક્ઝિક્યુટરી વેચાણ એ લેણદારના હાથમાં એક શક્તિશાળી સાધન છે, પરંતુ દાવાની સંપૂર્ણ વસૂલાતની કોઈ ગેરંટી નથી. આ પ્રક્રિયામાં ઘણા કાનૂની, નાણાકીય અને પ્રક્રિયાગત જોખમો શામેલ છે જેના માટે સારી તૈયારી અને વ્યૂહાત્મક પસંદગીઓની જરૂર છે. ગીરોધારકનું પ્રાથમિકતા રેન્કિંગ, અમલીકરણની ઓછી રકમ, મુકદ્દમાનો ખર્ચ, મનાઈ હુકમની કાર્યવાહીની શક્યતા અને નાદારીનું જોખમ આને એક એવો માર્ગ બનાવે છે જેનો ઉપયોગ હળવાશથી ન કરવો જોઈએ.

શું તમે, એક લેણદાર તરીકે, તમારા રિકવરી વિકલ્પોનું મેપિંગ કરાવવા માંગો છો, અથવા શું તમને સલાહની જરૂર છે કે શું તમારી પરિસ્થિતિમાં અમલીકરણ યોગ્ય પગલું છે? Law & More તમને મદદ કરવામાં ખુશ છીએ.

વારંવાર પૂછાતા પ્રશ્નો

મિલકત પર એક્ઝિક્યુટરી એટેચમેન્ટ વસૂલવા માટે મારે શું જોઈએ છે?

તમારે એક અમલી શીર્ષકની જરૂર છે: સામાન્ય રીતે કોર્ટનો ચુકાદો જેને કામચલાઉ રીતે લાગુ કરવા યોગ્ય જાહેર કરવામાં આવ્યો હોય, અથવા જેની અપીલની અવધિ સમાપ્ત થઈ ગઈ હોય. તેના આધારે બેલિફ ચુકાદો આપી શકે છે, ચૂકવણી કરવાનો આદેશ જારી કરી શકે છે અને પછી દેવાદારની મિલકત પર એક્ઝિક્યુટરી જપ્તી લાદી શકે છે.

જોડાણથી વાસ્તવિક વેચાણ સુધીની પ્રક્રિયામાં કેટલો સમય લાગે છે?

આ બદલાય છે, પરંતુ તમારે ઓછામાં ઓછા ત્રણ થી છ મહિનાનો સમય ગણવો જોઈએ. અમલીકરણ હરાજી માટે કાનૂની જાહેરાતનો સમયગાળો, દેવાદાર દ્વારા મનાઈ હુકમની કાર્યવાહીની શક્યતા અને રેન્કિંગ વ્યવસ્થા પરના કોઈપણ વિવાદો પ્રક્રિયાને વધુ લંબાવી શકે છે. પ્રારંભિક રાહત ન્યાયાધીશ દ્વારા ખાનગી વેચાણ કેટલાક કિસ્સાઓમાં વધુ ઝડપથી આગળ વધી શકે છે.

શું દેવાદાર અમલીકરણ રોકી શકે છે?

દેવાદાર પ્રારંભિક રાહત ન્યાયાધીશ સમક્ષ અમલીકરણ મનાઈ હુકમની કાર્યવાહી લાવી શકે છે અને અમલીકરણને સ્થગિત કરવાની માંગ કરી શકે છે. આ સરળતાથી સફળ થતું નથી: ફક્ત ચૂકવણી કરવામાં અસમર્થતા અપૂરતી છે. જ્યાં સત્તાનો દુરુપયોગ થાય છે, અમલીકરણને અવરોધે છે તેવા નવા તથ્યો હોય છે, અથવા ચુકાદામાં સ્પષ્ટ ભૂલ હોય છે ત્યાં ન્યાયાધીશ હસ્તક્ષેપ કરે છે. જોકે, દેવાદાર આખરે નિષ્ફળ જાય તો પણ, મનાઈ હુકમની કાર્યવાહી હંમેશા પ્રક્રિયામાં વિલંબ કરે છે.

જો વેચાણની રકમ દેવા કરતાં ઓછી હોય તો શું થાય?

જો અમલીકરણની રકમ સંપૂર્ણ દાવાને સંતોષવા માટે અપૂરતી હોય, તો બાકી રહેલું દેવું રહે છે. દેવાદાર તેના માટે વ્યક્તિગત રીતે જવાબદાર રહે છે. જોકે, વ્યવહારમાં, તે બાકી રહેલું દેવું વસૂલવું મુશ્કેલ છે: જે દેવાદારે પોતાનું ઘર ગુમાવ્યું છે તેની પાસે સામાન્ય રીતે ઓછી વસૂલાતપાત્ર સંપત્તિ બાકી રહે છે. તમે બાકી રહેલા દાવાને રેકોર્ડ કરી શકો છો અને જો દેવાદાર નવી સંપત્તિ મેળવે છે તો પછી ફરીથી અમલીકરણ પગલાં લાગુ કરી શકો છો.

શું બેંક લેણદાર તરીકે મારા કરતાં વધુ પ્રાથમિકતા લે છે?

હા. મોર્ટગેજ લેનાર - સામાન્ય રીતે મોર્ટગેજ આપનાર બેંક - એક પ્રેફરન્શિયલ પોઝિશન ધરાવે છે અને વેચાણની રકમમાંથી પહેલા તેને ચૂકવણી કરવામાં આવે છે. મોર્ટગેજ દેવું ચૂકવ્યા પછી જે બાકી રહે છે તે જ જોડાણ કરનાર લેણદારોને જાય છે, જે તેમની જોડાણ તારીખના ક્રમ અનુસાર વહેંચવામાં આવે છે.

શું હું, એક લેણદાર તરીકે, ખાનગી વેચાણ પણ કરી શકું છું?

સીધી રીતે નહીં. કલમ 3:268(2) BW હેઠળ ખાનગી વેચાણ માટેની વિનંતી દેવાદાર અથવા મોર્ટગેજ લેનાર દ્વારા સબમિટ કરવી આવશ્યક છે, જોડાણ લેણદાર દ્વારા નહીં. જોકે, તમે સક્રિયપણે વિચાર કરી શકો છો અને તમારી સંમતિ આપી શકો છો, જે પ્રારંભિક રાહત ન્યાયાધીશ વિનંતીને મંજૂર કરે તેવી શક્યતા વધારે છે. ખાનગી વેચાણ સામાન્ય રીતે હરાજી કરતાં વધુ વળતર આપે છે, જે તમારા હિતમાં પણ છે.

જો દેવાદાર બીજા કોઈની સાથે મળીને મિલકતનો માલિક હોય તો શું?

પછી તમે સૈદ્ધાંતિક રીતે ફક્ત દેવાદારના પોતાના અવિભાજિત હિસ્સા સામે જ દબાણ કરી શકો છો, બીજા માલિકના હિસ્સા સામે નહીં, જે દેવા માટે જવાબદાર નથી. કારણ કે અપૂર્ણાંક હિસ્સો ભાગ્યે જ વેચાણપાત્ર છે, એક જોડાણ લેણદાર કલમ ​​3:180 BW હેઠળ સમુદાયના વિભાજનની માંગ કરી શકે છે, જેથી સમગ્ર મિલકત વેચાઈ જાય અને તમે દેવાદારના ભાગમાંથી રકમ વસૂલ કરી શકો. આ અલગ છે જ્યાં બંને માલિકો જવાબદાર હોય છે, ઉદાહરણ તરીકે સમુદાય દેવું ધરાવતી મિલકતના સમુદાયમાં લગ્ન કરેલા જીવનસાથીઓ; તે કિસ્સામાં સમગ્ર મિલકત આશ્રય તરીકે સેવા આપી શકે છે.

જો દેવાદાર અમલ દરમિયાન નાદાર થઈ જાય તો શું થાય છે?

દેવાદાર નાદારી જાહેર થાય ત્યારે, ટ્રસ્ટી તેમના અધિકારોમાં પ્રવેશ કરે છે અને વ્યક્તિગત અમલીકરણ સિદ્ધાંતરૂપે બંધ થઈ જાય છે. મિલકત નાદારી મિલકતનો ભાગ બને છે. ટ્રસ્ટી મિલકત વેચે છે અને નાદારી કાયદા અનુસાર રકમનું વિતરણ કરે છે. એક અસુરક્ષિત લેણદાર તરીકે - સુરક્ષા અધિકાર વિના - તમે પછી કતારમાં પાછળ રહેશો અને સંપૂર્ણ વસૂલાતની શક્યતા ઓછી છે.

શું મિલકત સામે બળજબરી કરવી હંમેશા શ્રેષ્ઠ વિકલ્પ છે?

વ્યાખ્યા પ્રમાણે નહીં. મિલકત સામે અમલીકરણ એક ભારે અને ખર્ચાળ પગલું છે. કેટલાક કિસ્સાઓમાં વસૂલાતના અન્ય માધ્યમો - જેમ કે બેંક બેલેન્સ જપ્ત કરવું અથવા વેતન ગાર્નિશમેન્ટ - ઝડપી અને સસ્તા હોય છે. વધુમાં, અમલીકરણનો ભય દેવાદારને મૈત્રીપૂર્ણ વ્યવસ્થા તરફ દોરી જવા માટે પૂરતો હોઈ શકે છે. તમારી ચોક્કસ પરિસ્થિતિમાં વસૂલાતના વિકલ્પોનું મૂલ્યાંકન કરી શકે તેવા વકીલની અગાઉથી સલાહ લેવી શાણપણભર્યું છે.